Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

轉載 2018/04/28 【蘋果日報／陳宥里】


5月報稅季來臨，民眾在去年賣屋、適用舊制者須將獲利申報財產交易所得，併入個人綜所稅申報，如能提出當時原始取得購屋成本者，應優先採核實認定申報；否則，採標準認定計算所得額課稅。專家提醒，核實認定可申報扣除買賣屋的相關必要費用，購屋族應留存單據以確保自身權益。


售屋所得課稅分新舊稅制，適用舊制者去年售屋（依所有權移轉登記日期所屬年度為準）皆須在今年5月申報財產交易所得，併入個人綜合所得稅一併申報。昱森地政士聯合事務所執行長蘇晉得表示，舊制申報售屋所得採房地分計，其中土增稅在簽約後30日內已完成申報繳納，因此所得拆算房地比，僅申報房屋獲利部分。


財政部稅賦署副署長吳蓮英表示，售屋所得申報有2種情況，第1種為核實認定，個人售房可提供實際成交金額、原始取得成本者，皆優先採取此種方式申報，一般民眾買賣屋時，並不會特別劃分房地價格，其售屋所得計算公式為：





若是賣屋時，房地價格已劃分者，計算售屋所得只需將房屋售價減去房屋取得成本及相關必要費用即可。



蘇晉得提醒，可扣除的必要相關費用，包含購屋時的規費如契稅、印花稅、地政士費用、仲介費等；購屋後非2年內能耗竭的修繕、裝修費用也可扣除；售屋需支付的費用，如仲介費、廣告費、清潔搬運費用等，都屬於可扣除的費用，但所有相關費用支出須留存單據，避免日後爭議。


若售屋時，未提供原始取得成本、或稽徵機關無法查出交易時的實際成交金額者，正業地政士聯合事務所地政士鄭文在表示，在申報售屋所得時可採第2種方式標準認定計算，按房屋評定現值的一定百分比核定，計算公式為：





所得標準於每年3月底前核定發布，同縣市、不同鄉鎮區，所得標準不一定相同，例如新北市板橋區2017年所得標準為35%，淡水區則為22%。吳蓮英表示，財政部每年均會視不動產交易市場，檢討所得標準是否需要調整。


而針對各縣市高級住宅（北市針對成交總價7000萬元、新北總價6000萬元、其他地區總價4000萬元以上），若無法提出原始取得成本者，售屋所得計算公式與一般房屋略有不同，所得計算公式為：





蘇晉得表示，對多數民眾而言，雖然採取標準計算申報較為有利，但依法應優先採核實認定，否則日後遭查核恐須補稅。鄭文在補充，因繳納房貸期間，每人每年可申報30萬元的房貸利息支出扣除額，故房貸利息並不在可扣除的相關費用內，另外，房屋使用期間所繳納的房屋稅、管理費、清潔費等也視為不可扣除。


舉例試算：

甲君賣1間北市房屋，適用舊制，當初購入時市價1000萬元，相關支出費用為200萬元；去年以市價1500萬元售出（房屋公告現值100萬元，土地公告現值300萬元），財產交易所得部分申報計算
●若採核實認列申報：售屋所得=(1500-1000-200)×[100/(100+300)]=75（萬元）
●若採標準計算申報：售屋所得=100×41%=41（萬元）
資料來源：《蘋果》採訪整理

核實認定可扣除項目
◎原先取得房屋價金
◎購屋時須支付的費用(如契稅、印花稅、地政士費、規費、監證或公證費、仲介費)
◎所有權登記後，房屋使用期間內支付能增加房屋價值、效能的費用(如裝潢、修繕)
◎賣屋時須支付的費用(如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等)
註1 使用期間內繳納的房屋稅、管理費、清潔費、房貸利息支出不得減除
註2 無單據留存不得申報




資料來源：《蘋果》採訪整理