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轉載 2019/01/22 【好房網News／林奇芬】


告別狗年邁向豬年，今年房市有沒有加溫機會呢？從五大面向檢視房市，目前呈現的是價平量微溫，但考量今年全球景氣面臨挑戰，國際政局多變，台灣房市仍然無法樂觀。整體來說，仍然是處在大悶鍋的狀態，只看個案表現了。想要了解台灣房市的現況，可從以下五個面向一一檢視。


一、房屋買賣移轉棟數微增


2017年全台房屋買賣移轉棟數26.6萬戶，2018年1至11月共計25.4萬戶，比前一年同期增長5.59%，顯示交易量微幅增長，且已經連續二年增長。但和最高峰2006年45萬棟，以及2010年的40萬棟相比，仍然是很低的交易量。




歷年建物買賣移轉棟數 (資料來源：內政部統計處)


二、房價指數小幅回穩


內政部編制的住宅價格指數，統計至2018年第二季，跟前一季相比呈現微幅下跌0.54%走勢，其中，高雄市、台中市跌幅較大超過1%，台北市微增0.55%。而國泰房地產指數第三季報告，全國房價持穩，其中桃竹、台中、台南價格上揚，突破2015年高點，但台北市、新北市高檔震盪。整體來說，房價在2014年來到相對高點，2015年起呈現微幅下跌走勢，但2017年後又呈現溫和回升走勢。



三、餘屋量維持高檔


根據內政部統計至2017年底低度使用住宅有86.5萬戶，其中，新北市、高雄市超過10萬戶，另外，台中市、桃園市也高達9萬戶，都是餘屋量較大的都市。另外新建住宅待售數量全台也有7.4萬戶，其中新北市、桃園市、高雄市也都超過1萬戶以上，是新建餘屋量較大的都市。整體來說，房市仍是呈現供給大於需求的狀態。


四、房貸餘額逼近9兆元


根據中央銀行統計至2018年11月購置住宅貸款餘額達6.94兆元，創下歷史新高，房屋修繕貸款931億元，小幅下跌，建物貸款1.83兆元，也是創新高。房地產相關放款金額高達8.86兆元，快要逼近9兆元。


房地產放款金額站銀行總放款金額比重高達32.8%，佔比相對較高。由於整體房市放款金額攀高，各銀行也有必要對貸放品質更為謹慎，所幸目前房貸逾放比仍然相當低，銀行未過度緊縮房貸，央行也未採取嚴格的信用管制。


五、房貸利率歷史低，房價負擔雙北最艱辛


由於資金寬鬆，房貸利率持續下滑，根據五大銀行統計，2018年11月房貸利率僅1.626%，幾乎來到史上最低利率。而若從民眾負擔角度看，除了台北市房貸負擔占所得比例高達61.5%、新北市高達50.3%，負擔較沉重之外，其他都市房貸負擔平均在所得40%以下，購屋負擔相對較低。整體來說，除了雙北市之外，民眾購屋負擔還算合理。


豬年的幾個挑戰


從以上幾個基本面來看，台灣房市目前仍然呈現，「供給過剩、需求不足」的困境。雖然房貸利率在歷史低檔，但歷經房地產相關租稅改革下，房市持有成本升高，以及短線買賣房屋成本高，無法推升成交量增長。目前交易量與最高量相比，大約僅剩六成，雖然買氣有些小幅增加，但動能仍相當不足。


此外在民眾保守心態下，房價最多僅能維持持平，並沒有上漲條件。雖然近期高雄市題材較多，但能否推動實際交易量與價格仍要觀察，此外，中美貿易大戰也讓部分台商回台投資增加，但首先受惠的是工業區土地廠房需求，能不能帶動周邊工作機會與房屋需求，還需要觀察。


除此之外，今年還有一個較大的負面因素，就是國際經濟景氣趨緩壓力。各國對今年經濟成長率預估都較去年為低，台灣主計處預估2019年經濟成長率2.41%，也比去年2.66%降低。而根據國發會公布2018年11月景氣燈號已經跌至黃藍燈，而且分數比前一個月大幅下滑，今年景氣燈號若是墜入藍燈，房市也無法樂觀。


考量供需情況沒有太大改變，以及整體景氣下行風險，豬年房市應該還是處在大悶鍋的情況，最多只是個案表現。若有想要購屋的民眾，可先評估自己的需求多看屋，若真的遇到景氣逆風，可能就是最好的殺價良機了。