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轉載 2016/10/07 【好房網New／林奇芬】


日本65歲以上高齡人口超過26.7%，成為全球最老的國家，日本房市自1990年以來呈現低迷走勢。台灣2018年65歲以上人口將超過14%，步入高齡化社會，台灣房市未來是否也會日本化？


日本經濟最高峰出現在1990年，當年日本股市衝上38950點，日本資金充沛成為最球大買家，1989年日本三菱集團甚至還買下美國地標之一洛可斐勒大樓。但之後日本卻出現失落的20年，股市房市都低迷不振，直到安倍首相上台後，才讓日本經濟稍見曙光，日本股市房市有一點起色。



日本人口有四分之一是老人

但若談到未來10年、20年日本的經濟與房市，仍然沒有人感到樂觀，其中最大殺手是日本人口結構，高齡人口比例日增，工作人口減少。根據2015年統計，日本65歲以上人口佔比已經達到26.7%，超過四分之一以上是老人，高居全球最高(1990年時，日本老年人口比例12.1%)。另一方面，生育率低，少子化嚴重，日本15歲以下人口僅占總人口12.7%，小孩數是老人數一半。人口結構的嚴重扭曲，日本經濟如何好轉？日本房市如何提振？因此大多數日本人認為，房地產市場長期並不看好。

同樣的困境，是否會發生在台灣？以台灣人口結構來看，確實有很大隱憂，會走上日本化。


台灣即將進入高齡社會

根據國發會的統計與推估數據，今年(2016)台灣的老人人口超過幼年人口，也就是老化指數超過100%。此外，2018年台灣65歲以上老人占人口比14%，台灣進入高齡社會，2026年65歲老人人口將超過20%，台灣進入超高齡社會。這二者僅距離8年，表示未來10年間台灣人口快速老化。

更嚴重的問題是，自今年起台灣的育齡婦女(15到49歲)人口將逐年減少，即使出生率不降低，未來新生兒數也將持續減少，這將是台灣長期人口成長的最大隱憂，也讓高齡化問題更加惡化。按照推估，到2031年(民國120年)，老年人口將是幼兒人口的二倍以上。


沒有年輕人，就沒有成家購屋需求

年輕人口是房地產成長的最大動力，年輕人開始組成家庭，會有購屋需求，若一個社會的年輕人口逐漸萎縮，房地產市場需求降低，房市交易不可能活絡。日本過去20年房市低迷不振，除了經濟景氣外，受人口結構改變影響極大。而未來日本人口結構更為惡化，房市潛在壓力難以去除。

台灣也可能步上日本後塵，台灣15到64歲主要工作人口在去年到達最高峰，今年起開始下滑，也就是具有購屋能力的人口數開始降低，同時，14歲以下人口數成長緩慢，也就是下一代購屋潛在人口更為萎縮。少了年輕人的需求支撐，台灣房地產市場長期將有隱憂。


會有外來購屋者嗎？

人口結構是房市的剛性需求，一個高齡化社會，房市剛性需求降低了，房價怎麼可能會上漲。除非有更多外國人想買台灣的房地產，才能創造新的需求。例如這二年有一些台灣民眾跑去日本購屋，外來購屋者帶動了部分日本房市上揚，但這類需求有限，無法帶動整體市場成長。台灣未來若能吸引外國人來購屋，主要也將以台北市都會區較可能受益，不太容易外溢到其他地區。

從台灣人口結構發展來看，逐漸老化的台灣，房市走上日本化，也是不能忽略的風險。