Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

前言：

最早與這一件委託客戶L小姐接觸是在今年9月2日，她是透過網路搜尋到我的網站與Line連結資訊加入我的族群後，提出以下說明：

“朱先生您好，敝姓O，在105年因創業的小失敗，導致和代辦公司做信用協商，目前都有固定繳納貸款部份，今年爸爸過戶一棟房子在我的名下，不知道是否可用房屋貸款方式增貸然後儘快將協商貸款繳清並恢復信用，目前在藥局上班，因為不是用薪轉是每月給付現金，想問您是否有方法可以解決？”

經進一步瞭解，本案的擔保品是在今年7月以“買賣名義”過戶到L小姐名下，目前沒有任何貸款與抵押設定；前置協商未清償餘額約28萬，債權銀行有『三家』；惟家屬對L小姐已參加協商之情況均不知情，也希望我在進行貸款申請時務必保密。

之後、我請L小姐預先提供房屋座落位置(她隨後提供權狀照片給我)，以供初步評估房屋總價與可申請貸款金額，同時釐清對方是否具備薪資財力、是否有投保勞健保等；瞭解詳情後、以我們承辦的經驗告知L小姐最好能提供一位親屬保證人(保證人條件：須信用正常、負債越少則優，有穩定工作可提供薪資財力證明為主)。剛開始對方表示有困難，畢竟她不希望家人知道此事……經過一段持續性的聯繫、直到11月20日L小姐才將所有資料(包括她與保證人資料)以掛號方式寄送給我，至此才開始正式的申請程序。






擔保品屋況與周遭環境說明：

座落位置：位於台中市西屯區長安路二段，總樓層7層華廈電梯建築
所有權人：L小姐持有完整持份
主要建材：鋼筋混凝土構造
完工日期：民國81年01月29日
車位有無：無車位
建物坪數：主建加附屬建物(陽台)約17.5坪、公設約6.11坪，總面積約23.6坪
登記用途：登記住家用(實際用途：閒置中)
周遭環境：位於台中市西屯區、近文心路三段與中清路二段，距台灣大道與逢甲夜市約10~15分鐘車程；距國道中港中清系統約20分鐘，生活機能佳。

房屋貸款設定：無任何銀行與私人民間設定


借款人(弟弟)L先生目前職業、收入、負債、繳款信用狀況：

新北市警局基層警員、資歷約8年，實領月薪資約5.6萬元；房屋貸款與一筆信用貸款50萬均繳款正常，信用卡大部分時間全額繳清(偶有循環信用)。

房屋提供者(房屋所有權人)L小姐目前職業、收入、負債、繳款信用狀況：

台中某藥局服務、職稱主管，勞保投保時間為105年04月09日(年資1年7個月)，投保金額為最低薪資21,009元，無薪資轉帳、領現月薪約4.6萬元。前置協商120期、債權銀行三家(K銀行、S銀行、E銀行)協商總金額約40多萬，已繳款36期月付5099元；餘額約剩下28萬多元(申請協商、屬信用瑕疵)。


對本案分析與意見：

1. 初期調閱擔保品電子謄本進行房價初估時，查閱到此擔保品屬『買賣過戶』；後來向L小姐提出詢問，才瞭解此房屋『肇始於父親的朋友要售屋，位置恰巧在老家附近，父母親原本規劃用女兒名義申請低利房貸，但不知女兒卡在協商、無法申請貸款(代書有幫瞞L小姐父母親，因為女兒沒有薪資轉帳、之前也有信用卡循環利息，所以沒有辦法申請房屋貸款；而審核核貸的銀行經理有電話問L小姐有關是否父母知道其協商否？L小姐也請銀行經理幫忙保密故瞞過)。』後續L小姐父母親決定用他們名下的透天厝申請二胎房貸、一次付清購屋款項，再請代書處理先將房屋過戶到L小姐名下。

2. 也因為L小姐無法提供較為明確的薪資轉帳做為財力證明，附加她已參加協商導致信用瑕疵緣故，當我們與銀行協調過程中，銀行授信主管是希望L小姐的弟弟轉做為本次貸款的主要借款人，L小姐則為房屋提供者兼保證人(姐弟的借款與保人身份互換)。後續我們嘗試與委託人協調、理由是讓弟弟本次暫時揹這筆貸款，一年之後我們再協助將本筆貸款的餘額轉回到L小姐身上，藉此說服弟弟做為暫時性的借款人；所幸弟弟配合度高，能順利讓貸款持續進行。

3. L小姐弟弟本身屬公務人員，工作與收入均穩定；雖然弟弟已經有揹負一筆房貸與信用貸款、也有使用信用卡，但是整體的負債與收支比仍在合理範圍內。只是弟弟在新北市服務、而委託人L小姐則在台中市上班，原則上仍以我們配合的新北市地區銀行為派送目標，保證人的申請書填寫與對保則維持在台中進行。

4. 擔保品雖然閒置中暫無人居住、經審慎初估後總價約有300萬價值；L小姐希望申請貸款金額也不高、僅80萬即可，實際用途是還清債務協商未清償餘額，剩餘部分則做為房屋修繕裝潢用(對本次受理貸款銀行之說詞、則不包含還清債務協商用)。評估借款金額在可接受成數範圍內，故於12月中旬遂送件審理。


操作規劃與應變：

L小姐詢問我們本次貸款的利率、還款年限與可負擔月付金，她希望能夠將利率與月付金盡量壓低；我回覆因本次借款金額不多、攤還年限實無必要展延超過10年。至於利率、因為本次申貸屬過渡時期，未來只要還清協商、並等協商清償註記期滿一年後即可轉貸，故利率即非本次關注項目；L小姐也能認同我的意見。


銀行最終審查結果：

銀行最終核准房貸總金額為80萬元／分為10年本息攤還／利率3.X%／綁約期設一年(第13個月後可還清)／月付金約8,062元／銀行開辦費9仟元


結案後的心得：

從開始認識到協助貸款撥款完成，雖花了將近三個月的時間，但是“實際資料進入到銀行的時間、到撥款完成僅費時半個月”(事前對於所有狀況的瞭解掌握、與跟客戶間的協調，遠比實際送銀行跑程序來得重要許多)，慶幸結果一切都符合我們預期；而過程中L小姐也很客氣地提出她的疑問、也請我務必協助全程保密，我們也盡己所知全力以赴讓貸款能夠核准。

最後預祝L小姐能夠盡快還清協商所有餘額、也能盡早培養與恢復信用！


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