Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

【擔保品屋況與周遭環境說明】

坐落門牌地址：台南市麻豆區xx里12鄰xx腳xx號之16

建築完成日期：民國79年06月28日

登記所有權人：C先生持有完整持份

持有時間：99年07月取得

建物型式：二層透天厝

主要建材：加強磚造

建物坪數：主建物約34.43坪（主建物33.17坪、附屬建物陽台1.26坪）

土地坪數：27.83坪

登記用途：住家用

目前使用現況：實際亦為自住

房屋周遭環境：車程約1分鐘即可抵達學區大山國小，距麻豆國中則約9分鐘車程。公共建設方面，車程約7分鐘可至麻豆區圖書館。生活採買方面，車程約7分鐘可達大潤發佳里店，距麻豆市三公有零售市場約8分鐘車程。



房貸借款人C先生(父親／所有權人)目前職業、收入、負債與信用狀況：

現職職務：已退休、目前從事木製工藝於網路販售

薪資收入：現金收入無薪資轉帳亦無投保勞保

銀行負債：無（101~113年曾有某銀行信用卡，已於113年一般停卡）



房貸保證人C先生(兒子)目前職業、收入、負債、與信用狀況：

現職單位：xx精密有限公司（資本額1000萬）

職稱：職員

健保加保時間：113年01月15日

健保投保薪資：31,800元（113/11/01）

114年扣繳憑單（50薪資）申報金額：386,100元

近六個月薪資轉帳明細：

115/01/05 xx精密 40,325元

114/12/08 xx精密 36,938元

114/11/05 xx精密 43,525元

114/09/05 xx精密 44,689元

114/08/05 xx精密 45,485元

114/07/04 xx精密 37,525元

銀行負債：

*T銀信用貸款：核貸時間112年08月／核貸金額17萬／分七年攤還／月付金3,292元／餘額13.2萬元（據悉內部電腦有遲延2~3天紀錄）

*L銀信用貸款：核貸時間114年09月／核貸金額15萬／分七年攤還／月付金2,997元／餘額14.7萬

*E銀信用貸款：核貸時間113年10月／核貸金額47萬／分七年攤還／月付金8,519元／餘額41.8萬

*T銀行信用卡：核卡時間108年03月／信用額度4萬／應繳總金額11,000元／未到期待付款10,063元／最低應繳金額1,673元／繳足最低（有遲延、過繳款截止日後才繳帳單的情況）

*E銀行信用卡：核卡時間110年11月／信用額度7萬／應繳總金額66,357元／未到期待付款2,200元／最低應繳金額4,633元／繳足最低

非銀行負債（已查監理站動保設定資訊）：創鉅機車貸款一筆

最近三個月內聯徵查詢：台新銀行、連線銀行114年12月曾有查詢



對本案詳細評估與分析意見：

1. 起初對於本案擔保品的初估部份尋求共9家銀行協助，其中有四家銀行的房貸授信分區限制規定列為C區（不予承做），其中有兩家初估數據僅340~350萬、且貸款成數最高六成；另有二家初估430~450萬、最高七成，最高初估達到500萬、可貸亦是七成。

從以上數據分析、擔保品本身座落位址與周遭環境等都直接影響到銀行估價與可貸金額，且跟我們內部自行評估差異不大；既然大致上確定房屋的可申請貸款範圍，接續就是針對房屋借款人與可能需要的保證人進行資格上的評估分析。

2. 房屋所有權人61歲、目前已退休從事木製工藝於網路販售工作，信用正常、無信用卡與借款項目。收入來源均為現金；經查閱郵局存摺內容、近三個月存款餘額約五位數，名下有數張具有保價金的保單可作為輔助財力證明。

3. 由於房屋所有權人年齡較長，且已退休無穩定收入來源；我們與委託人協調是否可由所有權人的子女做為本案借款人。從兩兄弟工作職業穩定性、可否提供明確財力證明、他們與銀行間的信用往來情況進行逐步篩選後，初步決定由委託人的弟弟做為借款人（資格條件已列於上）。

4. 續上、雖然借款人有穩定工作可提供薪資轉帳財力，但更大問題在於負債比偏高且有信用卡循環。經查他無擔保債務總餘額約74.6萬、信用評分僅453（信用卡循還信用、授信家數較多、卡額度動用比偏高、授信金額未有效降低等）~讓我們著實對於其借款資格感到不安。



操作規劃與應變：

1. 對房屋初估數據、我們先篩選其中一家估價尚可A銀行進行實勘，之後以300萬金額去送申請；經過該銀行徵信審查後初步給予婉拒。原因在於『借款人高卡循評分低、保證人無業且評分亦低』，我們一方面請業務提出申覆外，也另外著守再向另一家估價尚可的B銀行提出書面申請。

2. 有鑑於A銀行初審婉拒，避免在申請B銀行過程中可能因相同理由產生負面效應，我們將原借款人與保證人的身份互換，改由房屋所有權人直接出面做為借款人，同時請所有權人父親提供二家保險公司共6張保單（全球*2／國壽*4）、其保價金共約500萬一併提供做為本案財力證明。



銀行最終審查結果：

B銀行核准房貸總額350萬／利率x.x%(一段式指數型)／分20年攤還／月付金約 1x,x50元／一年內不能清償



結案後的心得：

從農曆新年後重新申請、經228連假與一般假日，半個多月的工作時間最終總算有一個結果（A銀行申覆到高層仍給予婉拒）。感謝C先生父子三人這段時間的積極配合與耐心等待，希望這筆貸款能有效解決他們目前遇到的困境，也預祝他們從此工作與理財都能順心如意。



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