前言：
這件個案最早是在今年1/15日來電，客戶H先生是從網路上搜尋、間接找到我部落格的資訊後、進一步來電詢問房屋轉增貸的問題。H先生名下這一物件目前屬於出租性質，於去年簽署五年長約、每月收取租金15萬。本次H先生希望委託我們增貸到2500萬，除將名下銀行一、二胎房貸還清之外，另外一併將民間三、四胎私人借貸還清，另可多1000萬作為周轉運用。收到相關訊息後、即開始著手進行對擔保品的評估作業...
房屋屋況與周遭環境說明：
所有權人：H先生(持份1/1)
房屋位置：位於桃園縣龜山鄉復XX路上，為一屋齡8年的四樓透天厝、主要建材為『鋼筋混凝土』構造
建物坪數：主建物一~四樓加總面積共約94.5坪(不含陽台、雨遮)
土地坪數：合計約11坪
登記用途：住家用，實際使用狀況為出租、店面營業用
周遭環境：房屋距離林口長庚醫院步行約5分鐘，建物臨路約八米寬；距離中山高約10分鐘車程，整體生活與交通機能佳
房屋目前貸款與設定情況：
1.D銀行一順位房貸：101年2月核准、金額500萬；餘額約460萬元
2.T銀行二順位房貸：102年6月核准、金額500萬；餘額約476萬元
3.民間私人借款三、四順位：總借款金額450萬(102年12月申請)
借款人H先生現況說明：
工作：一無營登自營商，從事行業為汽車板金兼汽車美容服務業。
薪資：除沒有申請營利事業登記外、即無法提供營業財力證明包括營業稅查定課徵核定稅額繳款書405表，與營業人銷售額與稅額申報書401表；能提供的~僅為一般銀行往來存摺，且存款基數非常差…很難說服銀行提供增貸額度。配偶為一家管、亦無法提供財力證明。
負債：現存銀行房屋貸款一、二順位抵押設定，民間借款、私人設定房屋三、四順位共450萬
繳款信用往來情況：據所提供的貸款文書資料顯示、房屋貸款繳息存摺都有慣性遲繳，遲繳時間約為5~20天的範圍；；銀行信用卡偶有遲繳、所幸屬全額繳清無循環信用情況。
對本案分析與意見：
1.本案擔保品經過初估、實勘雖具有其擔保價值，但是從101年起、到去年年底陸陸續續向二家銀行申請增貸，之後又找上民間私人借款(許多銀行非常不喜有民間質押設定的擔保品)、兩年左右申借金額高達1450萬；至今還需要再多1000萬元做為周轉，擔保品又是出租非自住性質(多數銀行喜歡承辦自住型房貸)…恐怕對於各家銀行面臨此種情況、婉拒幾乎是可以預料得到的結局。
2.本案委託人為無營登自營商，無法提供一般銀行具有財力的往來存摺，又表示無法提供財力親屬保證人的前提下，僅靠房屋租金每月15萬的收入來源，我們都承認本案的困難度非常高！
3.續上、很多持有擔保品的所有權人都有一個不成文的觀念：『擔保品給銀行抵押，就算資格(譬如沒有財力證明)較差，但自許都可以繳款正常(我給網友的 Q&A也常常提到這一部分，近期也有遇到名下具有擔保品、但無財力證明者來電詢問)，銀行應沒有理由婉拒貸款申請』~但話又說回來，銀行對於借款授信規定中本就有提出『5P原則』*，當中就一項是『還款來源』；如果申請借款者的還款來源被銀行質疑，那相對就必須採取其它的因應策略。畢竟擔保借款契約(指房屋貸款)多屬於長期契約，銀行對於這段長時間授信出去的款項，須要承擔的逾放風險高，銀行只希望穩當收回借出去的本息，反不希望出現借款人繳不出來、而發生擔保品被強制執行的後續問題。
【*註：授信5P原則：貸款人或企業之狀況(People)／資金用途(Purpose)／還款來源(Payment)／債權確保(Protection)／借款戶展望(Perspective)】
4.另外、H先生原先向銀行申請的一、二順位抵押借款，每月繳款都非常不穩定；也就是說：H先生每月都沒有準時繳款，拖延時間從5~20天都有；雖然當事人的聯徵信用報告上並沒有出現繳款M1*的不良記錄，但也因為房屋轉貸增貸都必須提供『房貸繳息存摺最近半年~一年記錄、或房貸繳款明細最近一年記錄』等資料備審，房貸繳款如不正常、銀行徵審看到就更不可能准予授信。
【*註：M1代表房貸遲繳超過一個月以上的聯徵記錄】
5.多家銀行目前作法；貸款金額超過千萬以上的房貸案、都會從分行轉送到總行簽核，以總行徵審的審查角度比分行更為嚴謹的前提下，也增加本案許多不確定的變數。
初步規劃：
1.因為本案有民間設定，規劃作法『須在銀行核准貸款後、撥款之前，須先代墊這筆450萬的民間借款並且塗銷設定』。故首要任務就是謹慎確認評估擔保品『是否具足夠的擔保增貸價值』；這價值包含須足夠還清代墊民間借款金額450萬、以及多增貸一千萬作為委託當事人的周轉資金。
2.財力證明明顯不足、房貸繳款有輕微遲繳情況，這兩部份是接續下來需克服的項目；當然也需要審慎規劃、輔以我們與銀行高階經理的熟悉度，篩選合適的銀行申請(或許網友會質疑、但以我們的專業與know-how就是作得到)。
最終審查結果：
銀行准貸2790萬／20年期／一段式指數型利率2.5%／本息攤還月付金約為147,843元
案後心得：
以一般房屋轉貸增貸的正常案件、工作時間約10~15個工作天，相對本案乍看之下處理時程過久；但是回歸到委託人的本身情況：包括近兩年增貸將近1500萬~屬高風險族群、無財力證明、有民間借款設定抵押、房貸遲繳等，光這些問題就足以讓我們的前置作業、後續風險評估、總行要求補件等等~忙上一陣長時間。
所幸H先生在案件這段申請的過程時間中，對我們的信任、衍生出的配合意願非常高，最後才能順利從銀行端獲准一筆房貸資金，除將民間借款450萬一併還清，還將房貸重新拉回到正統銀行體系內繼續繳款，同時減少非常多的高利貸利息支出。
本篇真實案例，非經『作者本人同意』，如發現網友擅自轉載刊登，將以違反著作權法提出告訴！請網友自重。
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