Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

轉載 2015/01/30 【蘋果日報／葉家銘】


去年六都建物買賣移轉棟數與2013年相比，量縮1~2.5成不等，在購屋需求降低、政府打房趨勢下，不少銀行看淡房市景氣、跟著緊縮銀根。過去新屋往往可貸款8~8.5成，目前僅剩7.5~8成，對購屋族而言房貸負擔更重了，專家建議，慎選購屋標的與維繫個人信用，是提高貸款的重要撇步。


買氣轉淡與待售物件過多，是銀行緊縮銀根主因，京城銀行中正分行協理蘇芃甄表示，購屋族若在500大企業內服務，貸款較不受影響，但多數民眾因銀行鑑價轉趨保守，過去貸款8成的常態恐難再現。



買屋前提高存款餘額


貸款成數高低主要看的是購屋標的，市區精華地段的房價保值，貸款成數高。蘇芃甄分析，地段優劣與屋況特殊性為銀行鑑價重要依據，建議選購蛋黃區優先，若鄰近捷運、百貨商圈、大型公共建設等，因房價抗跌，貸款成數較高。屋齡、屋況也很重要，選購未來較易脫手或承接力道強的產品，貸款成數也較高。


個人財務能力也是貸款成數評鑑重點，地政士田國麟指出，妥善運用手頭資產，購屋前半年應提高存款餘額，或拉長還款期限也能提高貸款成數。最好購屋前不要有各類型分期付款行為，而夫妻也能一同登記購屋，銀行以2人資產評定可拉高貸款成數。


提高貸款成數停看聽


類型 / 注意事項
★資產運用
◎提高存款餘額 購屋前半年將業外收入、獎金與薪資等存入
◎拉長還款期限 若屋況許可，將貸款年限延長至30年
◎購買房屋壽險保單 若不幸身故，理賠金優先償還房貸
◎增加財力證明 如保單、股票、基金 等動產與不動產證
◎減少各類消費分期付款 包括車貸、網購與購物分期貸
◎資產共同登記 夫妻或情侶持有房屋產權各半，增加還款人數
◎貸款找長期往來銀行 雙方較有還款共識與默契，較易貸
★購屋標的
◎地段選擇 銀行依市區、市郊與偏鄉而分級貸款成數，蛋黃區最高、蛋白區次之，偏鄉最難貸
◎建設與環境 重大建設、輕軌捷運、公園綠地或百貨商圈周邊，因房價保值、貸款成數
◎屋況與屋齡 屋況好、屋齡新，貸款成數高；權狀室內坪數若低於15坪，易被歸類為套房較難申
◎避免嫌惡設施與風水瑕疵 周邊有變電所、墳墓或各類風水瑕疵，因買方少、轉售不易較難貸