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轉載 2016/09/03 【蘋果日報／黃敬涵】


大環境不景氣，日子過得苦哈哈，想從僅有的薪水賺更多的財富？不靠兼差就得靠投資。專家表示，目前房價走勢不明朗，而自今年政府房地合一稅實施後，不建議新手投資客快速買進賣出賺價差，應還是先以出租為主，較為保守。


想樂當賺很大的包租公、包租婆？就必須從報酬率及產品兩大面向著手，新手要懂得精算報酬率，才可算出何時回本。產品本身也要選得對，投資物件的坐落地區、地段等因素皆要把握，方能拉高出租率，穩當賺錢。


想當包租公、包租婆首先就要會算報酬率，報酬率的高低，暗示賺或賠的結果，專家指出，新手包租公至少要會估算毛報酬率、淨報酬率、資金報酬率，了解成本與利益之間的槓桿，才不會傻當冤大頭。





市場上所談的報酬率，房市專家林茂盛解析通常以「毛報酬率」為主，毛報酬率為房屋總價除以年總租金得來，並未扣除任何成本，是最好看的數字，不少賣方會以此當誘餌，藉以能夠刺激成交。





但實際上租房購屋都有一定成本，林茂盛表示，這時就要計算「淨報酬率」較為準確，以購屋來看，除了有房貸要扛，屋主還須繳交給政府契稅、增值稅等稅賦，在租房時，也要考量到初期須打廣告，後期的長期支出如裝修、水電費、第四台及網路等成本，所以屋主要從月租金扣除所有成本，且連帶空租期也須一併考慮，故1年租金應該以月租金乘以10個月，才是真正年總租金。



買低於市價房子


林茂盛指出，民眾也可計算「資金報酬率」，類似於淨報酬率，只是分母由房屋總價轉為自備款，計算公式就變為年總租金(已扣成本)除以自備款，如此一來，便可算出須耗費多久時間可以回本。新手包租公剛開始進場，常遇資金不足的難題，呂原富指出，民眾可向銀行申請寬限期，於寬限期內只要繳利息不須負擔本金，就可先省下本金拿來做裝潢，但同時也要注意後續還款能力。


產品篇 新手選小坪數 勝算高


新手包租公要如何選擇產品，才能有高利潤？專家表示，先累積一定經驗，採用以小換大的模式較無風險，其二要慎選地段，才能成功把房出租。


新手包租公最好從「小物件」下手，房市專家王派宏指出，小物件就是要總價低或小坪數產品，租金坪效較高，但不建議投資權狀坪數15坪以下的產品，因銀行貸款大多只能貸7成，除資金易被綁死外，轉手也較為困難，還是較推薦投資15~19坪產品，貸款成數可拉高至8~8成5範圍，總價也不會高不可攀，較為熟悉後可再以小博大，如從套房換至2~3房等，經營不同的租客客層。


不以自住心態買房


不只產品本身要琢磨，出租率要高，地點選擇更是重要，「不要以自住心態買房！」王派宏舉例，一般人不喜住在工業區內，認為環境不佳，但從租客來源而言，工業區、科學園區等，就業人口多，房市需求相對穩定。房市專家羅右宸也推薦私立大學周邊，因私立大學床位較少，學生租屋市場需求大不容小覷；另距交通建設如捷運、交流道較近的物件，房價具抗跌力，也是較好的投資地點。 


林茂盛補充，除要近捷運站外，最好旁還能擁商圈或學校，有加乘效應最佳，房屋增值空間較大，但若只符合捷運站條件，不宜選人潮較少較偏僻的捷運站，收租效益並不高，反而有虧損的風險。


3大投資心法
項目 / 內容
★產品
◎採以小換大模式，較為保守
◎首宜選15~19坪產品，總價低較易入手，且貸款成數較高
★地點
◎工業區、科學園區，就業人口多房市需求穩定
◎私立大學周邊，學生租屋需求大
◎近交通建設如捷運站等，具有增值性，日後也較易轉手，若旁還另擁商圈跟學校，有加乘效應最佳
★心態
◎莫以自住心態買房，要考量到商業性

資料來源：王派宏、林茂盛、羅右宸、《蘋果》整理