Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

轉載 2017/08/23 【蘋果日報／​詹宜軒】


銀行推出40年期房貸攤還方案，引起業界熱議。專家表示，短期來看，民眾或可減輕月負擔，但繳交利息總金額卻是20年期的1.12倍，加上標的物、申請人條件規範，及未知的利率變化等，民眾想貸得輕鬆，應多方考量。


據了解，目前申貸20年期房貸者，雖仍佔據80%大宗，但40年期房貸已引發不少年輕購屋族的好奇心。專家提醒，民眾申貸該方案前，先檢視包括總負擔利息、個人及房屋條件，及申貸成數、綁約期等4要點，評核個人是否適宜再行出手。


為20年期6成


就負擔利息部分來看，根據信義房屋估算，以貸款20年、30年與40年的本金利息平均攤還，一段式利率2%試算，每貸款百萬元，40年房貸每月償還的金額約為20年期的6成，但總繳納利息，40年期則多出20年期將近24萬元，增加幅度約為112%，整體負擔較重。





德明財經科技大學客座教授莊孟翰指出：「另外，就是必須負擔40年利率調升的風險，未來月負擔恐加重。」


信義房屋地政士事務所經理林以德表示，由於40年期較長，銀行針對申請人的年齡、屋齡，也多有內規限制，「比如申請人最好在35歲以下，屋齡愈新愈好等，並非來者不拒。」


林以德也透露，若以35歲以下的民眾購屋來看，多數受限於資金有限，其購買標的物，就總價考量，也可能位於蛋白或蛋殼區，或蛋黃區的小坪數產品，「標的物本身增值空間，會影響銀行估價，導致放貸成數較低，恐不如申請人預期。」


最後，民眾在決定使用40年期貸款方案前，也必須了解銀行是否有綁約期、違約金的規範。高源不動產估價師事務所長陳碧源表示，通常像是不收開辦費、或是設有寬限期、及繳款期限較長的方案，銀行多設有綁約期自保，若民眾在期限內轉手房屋、繳清貸款，就必須負擔貸款總額1~2%（各家銀行規定不同）的違約金。


民眾看法不一


對於40年房貸究竟可行與否，民眾則持不同意見。網友Leo Tsai認為：「時間拉長1倍，每月繳納的本息攤還金下降，表示有多餘的錢可以做其他事情。但利率有漲有跌，這風險才是要規避的。」網友Chen Changhsu則說：「如果房價確定向上當然OK，但是沒人敢保證。」 



攤40年好吸睛 門檻「眉角」在這裡
轉載 2017/08/23 【蘋果日報／畢務潔】


銀行端推出40年房貸，現階段包括合作金庫、永豐銀行及星展銀行均有推出40年的房貸。其中永豐銀行「豐雲房貸」還款年限最高可到40年，成數最高可貸85成，利率1.75%起，寬限期3年，星展銀行「指數型房貸」最高也可到40年還款年限。


地段也有設限


民眾想申貸可要看清楚相關規定，40年房貸要注意的「眉角」不少，目前只針對以自住、名下無不動產等族群，且對於申貸人收入條件及房屋地段都有相關限制，以合作金庫的「溫馨房貸特惠專案」為例，除了平常要與該行有固定的金融活動往來，申貸人年收入須在80萬元以上，房屋座落地點也得在精華地段，像是在捷運站500公尺內，才能符合資格。


銀行業者透露，其實貸款人的年紀及欲抵押的房屋屋齡也是考量重點，通常都屋齡和申貸人年齡加總不得超過75年，因此若申貸人年齡較大，就得搭配新屋才有機會成功申貸。