Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

轉載 2022/10/03 【591房屋網編輯部】

房市冷颼颼，六都地政局今天公布9月買賣移轉棟數合計18,358棟，月減4.2%，年減14.2%。此外，各都交易量也明顯衰退，其中重災區落雙北、台南及高雄等地，不僅較上月均呈現衰退，與去年同期相比更雙雙走跌1~2成。房仲分析，大環境變動劇烈，升息、打炒房及經濟前景不明等劇烈變化，導致市場情緒降溫，都是造成本月移轉棟數衰退的原因。

利空盤旋 六都交易量走跌

六都地政局今公佈9月份的買賣移轉棟數，其中台北1958棟，月減12.4%，年減21.3%；新北市4120棟，月減7.8%，年減21.3%；桃園3663棟，月增5.2%，年減2.4%；台中4098棟，月增1.8%，年增2.2%；台南1757棟，月減12.9%，年減20.9%；高雄2762棟，月減5.6%，年減24.9%。總計六都今年9月共18358棟，月減4.2%，年減14.2%，雙雙走跌。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，近期國內經濟局勢起伏，除了股匯持續震盪下行外，九月底央行第三季理監事會議再度升息半碼，更擴大資金緊縮態勢，加上房價走高，買賣雙方認知持續擴大，民眾的觀望心態依舊濃厚，因此9月交易量年月俱減並不令人意外。另外，由於第四季仍有持續升息、《平均地權條例》修正草案等變數，在利空盤旋之下，房市後續估計將朝向「量縮價平」發展。

不過全台買氣雖然持續收斂，但桃園、台中仍在交屋潮助攻下繳出不錯表現，像台中除了傳統精華區塊西屯、北屯等區正常發揮外，海線沙鹿、梧棲及烏日、太平等蛋白區各地交屋亦開出紅盤，讓買賣移轉棟數在新案百花齊房下表現穩健。

利多出盡 南二都交易量衰退

反觀南二都台南、高雄，受去年高基期及大環境氛圍轉變等衝擊，買氣疲軟，本月呈現年月雙減。其中台南9月買賣移轉棟數為1,757棟，月減12.9%，年減20.9％，Q3交易量為5,610棟，單月及單季表現均為四年新低；而高雄本月買賣移轉棟數為2,762棟，月減5.6%，年減為24.9％，Q3移轉量為8,367棟，寫下近三年最低點。

台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，高雄在去年下半年開始受台積電議題發酵，台南則持續受南科帶動，同時在去年此時，疫情趨緩、商機逐漸復甦，遞延買氣陸續出籠，因此讓兩都在去年9月雙雙創下歷年買賣移轉最佳單月表現，基期較高，加上今年第二季起進入升息循環，年減幅也因此較明顯。

轉載 2022/10/02 【ETtoday財經雲／文：鏡週刊】

為打擊通膨，美國聯準會豁出去，就算犧牲經濟也在所不惜，不但9月3度升息3碼，更暗示年底前還有5碼調升空間，甚至到2023年都沒有降息機會，讓股債市跌勢不止，投資人心碎一地。有學者指出，現階段理財配置必須回到原點，應思考通膨環境下，布局何種資產最有利。

「高通膨環境下，美元資產最保值，現在最好要有相關配置，美元定存或美國公債都是很好的標的。」世新大學財金所副教授私下指出，美國抗通膨態度強硬，日後經濟一定會付出代價，「顯而易見的是，企業借貸成本將墊高，營運會相對保守、不再投資，景氣必陷入衰退，影響所及，未來股市表現絕不會好。」

而在股債齊跌下，他認為現階段買債時機已浮現。「就投資價值來看，現在是債優於股，尤其是短債部分，目前殖利率已到4%，比美元定存更優惠；但口袋夠深的人，應會選擇購買長天期債券，等待利率反轉時的資本利得。」副教授提醒，若持有長債，就必須自問能撐得到長期利率下跌嗎？若資金有限，建議先以短債介入就好，除可賺到利差，還有美元匯兌收益可期待。

隨著台美利差擴大，近期新台幣兌美元匯價一路走貶，不少投資法人私下喊出，可能見到35兌1美元；「這並非不可能，現在市場預期美國利率要到2023年底或2024年上半年才會看到降息，在此之前美元仍會維持強勢格局，現在上車都還不嫌晚。」他表示，布局美債，可享利差匯差雙賺，比買美元保單、放美元定存更具吸引力。

以美債ETF操作為例，今年美國急升息，美債大幅下跌，但美短債ETF今年來仍為正報酬，像是00719B（元大美債1-3）截至9/27含息報酬率為9.28%，正是反映美元兌新台幣上漲匯兌收益。

換言之，投資人申購債券ETF時，雖以新台幣交易，但基金經理人會將本金換成美元匯到海外買入債券，成為美元資產；若單日債券價格下跌0.75%，美元對新台幣升值上漲1%時，反映在ETF淨值部分，單日上漲就是0.25%。

另外，由於長短天期債券對利率及匯率敏感度不同，長天期債券走勢受價格波動影響較大、短天期債券則受匯率影響較大，投資人進行債券配置時，必須特別留意。接下來，包括美國通膨、就業數字，都將牽動美國升息腳步與終點預期，若聯準會持續鷹派，美元將一路走強，持有美元資產，也將是空頭砲轟下，較安心的選擇。

轉載 2022/10/02 【經濟日報／江睿智】

國民年金保險費率、及月投保金額明(2023)年起將雙雙調漲。據了解，因歷年消費者物價指數（CPI）累計已漲超過5%，推估月投保金額將由目前18,282元調升約8%之多，費率則會由目前9.5%調升0.5個百分點至10%，預估281萬國民保費負擔將大增逾一成，每年多繳逾1,700元。

國民年金保險是從2008年10月1日開辦，年滿25歲、未滿65歲，在國內設有戶籍，且沒有參加勞保、農保、公教保、軍保的國民會被自動納入保險。目前參加國保多為學生、家庭主婦等，以及尚未滿65歲且未有工作的勞工。一旦遭遇生育、身障、死亡事故時可獲得給付，並保障老年基本經濟生活。

依《國民年金法》規定，國民年金的費率及月投保薪資均有調整機制，兩者調升，被保險人保費負擔都會增加。依規定，月投保金額會隨中央主計機關發歷年CPI成長率累計超過5%而調整。自2015年起至今，國保月投保薪資為18,282元，事實截至去年底CPI累計調幅已接近5%，今年前8月CPI年增率達3.1%，預期國保月投保薪資調幅有機會達到約8%、來到19,740元以上水準。

至於國保費率，依規定，每兩年調高0.5個百分點，費率上限為12%，除非國民年金保險基金餘額足以支付未來20年的保險給付，該年度才會凍漲。國民年金於2008年開辦時的費率為6.5%，至今已調整過六次費率，目前費率為9.5%，明年將調升至10%。

國保保費分擔比為政府四成，國民自負六成。假設明年保費費率調升至10%，月投保薪資推估調升至19,740元，一般被保險人的自付保費，將從今年的每人每月1042元，調整為1184元，增加142元，成長14%。一年保費負擔新增逾1,700元。這波國保費率、月投保金額雙漲，推估將使國保保費收入增加近80億元。

勞保局官員強調，國保月投保薪資提高，國民保費負擔雖會增加，因各項給付也是依月投保薪資而定，因此包括生育給付、喪葬給付、老年給付也會跟著增加，保障提升。

官員表示，月投保薪資調幅是緊盯CPI年增率，國保是計算每年10月至隔年9月全年CPI年增率，目前正在等待主計總處發布9月CPI上漲率，最後才能計算出明年起月投保薪資調幅。勞保局也會精算國保財務，檢視國保基金餘額是否足以支應未來20年保險給付。全案預計10月報衛福部核定後，明年實施。

轉載 2022/10/02 【經濟日報／朱曼寧】

內政部今（2）日發布最新房價負擔能力指標，今年第2季全國房貸負擔率為39.62%，較上季上升1.27%，較去年同季上升3.35%，等於購屋人近四成家庭收入必須拿來繳房貸，創下統計以來新高，房價負擔能力雖維持「略低」等級，但已接近「偏低」等級。

房價所得比（又稱購屋痛苦指數）方面，全國從第1季9.58倍，第2季上升到9.69倍，等於平均要不吃不喝9.69年，才能買房，創下新高，六都中，以臺北市房價所得比16.17倍最高，其次為新北市12.82倍，第三為台中市11.14倍，等於購屋人想在雙北及台中市，要不吃不喝10年以上才買得起。

資料來源／內政部

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，近年房市在通膨、原物料上漲等因素下，帶動房價出現一波明顯走揚，其中又以擁有科技設廠話題的區域，更是出現一大波漲勢，連帶房價所得比與房貸負擔率都呈現有感攀升，現在買房子的負擔的確比3年前增加許多。

內政部表示，房貸負擔率主要為計算中位數所得家庭購買住宅時，每月支付房貸金額，占中位數家戶可支配所得的比率，以呈現家戶房貸負擔情形。內政部指出，本季全國中位數住宅價格由上季840萬元上升至850萬元，使負擔率增加0.46%，五大銀行平均購屋貸款利率由1.368%升至1.592%，使負擔率略增0.83%。

中位數家戶可支配所得由87.68萬元增加至87.72萬元，僅增加400元，僅使負擔率減少0.02%。整體而言，第2季全國房貸負擔率季增1.27％，內政部表示，主要是受到購屋貸款利率上升影響。

六都房貸負擔率方面，臺北市及新北市房貸負擔率為66.12%及52.41%，較上季上升1.21%及0.96%，為房價負擔能力「過低」等級；臺中市為45.54%，較上季上升0.46%，為房價負擔能力「偏低」等級；臺南市、高雄市及桃園市則分別為38.26%、38.17%及32.01%，較上季上升1.42%、2.58%及0.51%，均為房價負擔能力「略低」等級。

此外，在其他14縣市房價負擔能力部分，屬於「可合理負擔」等級有雲林縣、嘉義縣、屏東縣、基隆市及嘉義市等5縣市；「略低」等級有宜蘭縣、新竹縣、苗栗縣、彰化縣、南投縣、臺東縣、花蓮縣、澎湖縣、新竹市等9個縣市。

房仲業者指出，若以雙北地區的8年級生來看，若要維持生活品質又想買房，恐怕是相當困難，不少人頭期款還是需要父母資助。此外，市場進入升息循環，加上整體經濟下行風險增加等，房市在多空交雜下，挑戰不小，買房能力也不斷再拉高，因此若是硬著頭皮買房的年輕人，切勿將槓桿拉得過高，造成壓力過重的情況。

轉載 2022/09/29 【ETtoday財經雲／臺灣集中保管結算圖文提供】

臺股於今年1月起，遭受全球連續重大利空，包括俄烏戰爭、疫情擴散、庫存過高、通膨疑慮等，造成全球股市聯袂下跌。根據集保大數據平台統計，今年前8月定期定額的成交總金額已達434億元，平均每月超過54億元，相較去年同期成長約69%；另一方面，參與定期定額的投資人也突破39萬戶，相較去年同期成長41%，雙雙大幅躍進。

從定期定額標的角度來看，今年前8月最受投資人青睞的前10檔定期定額標的中，共有6檔ETF及4檔個股。可以發現投資人除了透過定期定額，分散買在相對高點的「擇時」風險外，更願意透過買進ETF，分散個股表現下滑的「擇物」風險，安心而穩健的持續投入。

進一步從標的類別分析，可以觀察到這6檔ETF幾乎都環繞權值股、高股息、ESG等主題，另外4檔個股中除台積電屬半導體業外，3檔均為金融保險業，顯示投資人在挑選定期定額標的時，最在乎基本面是否穩健、配息是否穩定以及經營是否永續，也反映出投資人對定期定額策略的期望，除了獲取長期投入的回報外，更可以規避短期市場波動的風險。

集保結算所陳光輝副總經理表示，2025年我國將邁入超高齡社會，隨著國人平均餘命提高、扶養比快速增加，加以通膨侵蝕民眾的購買力，屆時將會面臨退休準備不足，僅依靠社會保險及職業退休金恐無法支應龐大的退休金需求。因此，鼓勵國人自己的退休金自己存，以定期定額的方式，花最少的時間做財經功課，長期買進降低成本，提高投資勝率。

轉載 2022/09/29 【591房屋網編輯部】

隨央行宣布調升利率半碼，青安貸款基準利率按中華郵政公司自9月28日調升半碼為1.345％，為兼顧央行升息、貨幣政策目標並減輕民眾房貸壓力，青安貸款基準利率維持減半碼調升至本年底止，以持續協助民眾購屋安家。而調整之後，青安貸款一段式將增至1.775%，而公教築巢優利貸也上調到1.81%。

郵局存款利率升　青安、公教同步跟進

為協助無自有住宅家庭購屋安家，財政部99年12月推出「青年安心成家購屋優惠貸款」（青安貸款），由台灣銀行等8家公股銀行配合辦理，並以中華郵政公司2年期定期儲金額度未達500萬元機動利率（基準利率）加碼計息。財政部統計，截至今年8月底止，已協助32萬9309戶無自有住宅家庭購屋，核貸金額達1兆3592億元，提供民眾購屋資金需求。

而據《聯合報》報導，中央銀行22日宣布升息半碼後，跟多項政策性貸款連動的中華郵政，27日也宣布自當日起調升存款利率。不過，教育部和勞動部皆已在上週央行公布新利率政策後表示，就學貸款、勞工紓困貸款利率都將凍漲，由政府代為補貼。但是，房貸族可就沒這麼好過了！包括政府考量居住正義，輔導購屋族所推出的「青年安心成家貸款」，以及提供給公教人士的「築巢優利貸」，都將因應調升。

青安一段式增1.775%　公教房貸增至1.81%

財政部表示，青安貸款利率選擇包括一段式、二段式機動利率及混合式固定利率三種調升存款利率，自中華郵政公司調升存款利率0.11%至0.17%之後，基準利率按中郵自9月28日調升半碼為1.345％，青安貸款一段式將增至1.775%，而公教築巢優利貸也上調到1.81%。

依此利率來看，之後依據中華郵政2年期定儲機動利率加碼0.555%的青安貸款一段式機動利率將達到1.9%。好在3月時財政部就已表示，為兼顧中央銀行升息之貨幣政策目標及減輕民眾房貸款資金壓力，將「維持減半碼調升到本年底」，相關成本由公股銀行吸收，以持續協助民眾購屋安家。計算調升存款利率由0.11%至0.17%後，目前一段式利率為1.775%，二段式則前兩年為1.565%%，第三年為1.865%。

至於「築巢優利貸」，也是依據中華郵政2年期定儲機動利率加碼0.465%，因此調升後，將從現行的1.685上漲至1.81%，這也將是一般民眾可取得的房貸地板價。而8月份五大銀行新承作房貸利率上揚0.026%至1.729%，也創近6年新高。

轉載 2022/09/27 【經濟日報／葉卉軒】

國發會今（27）日公布8月景氣燈號，雖維持綠燈，但景氣綜合判斷分數再降一分，已至綠燈下限23分，只差一分景氣燈號就會變燈，轉為黃藍燈。對此，前國發會主委、台大經濟系名譽教授陳添枝表示，景氣燈號變燈是遲早的事，這一波景氣反轉也很難避免。不過，訊息來得滿明確，大家都已有所預期。只是，要特別注意，或許「時間不會很久，但會很傷」，也就是說，影響可能會非常深，會縮得很厲害。

陳添枝指出，不僅美國已被經濟衰退的烏雲籠罩，歐洲經濟前景也黯淡，就連韓國的出口數字都已經衰退，今年以來美國聯準會（Fed）的鷹派升息動作，確實難免會帶來衰退，台灣以出口為導向，很難不受衝擊。「且當世界各國都衰退，你要不衰退，我覺得是非常困難的」。

陳添枝表示，這一波景氣的降溫，企業應該都已經有所準備，讓人比較害怕的是，完全無預警，崩一下突然就來，而立即陷入困境，過度生產、過度投資，造成一些問題。且陳添枝預期，這一波全球景氣的衰退，來到台灣的時間會比較晚一些，受衝擊程度也可能會比較輕，但無法避免。陳添枝提醒，台灣必須謹慎的是，出口可能會衰退很嚴重，雖然也許不會持續很久，但在衰退非常嚴重的這段時間，企業必須要有非常好的財務體制，才能夠度過這個寒冬。

陳添枝說，疫情影響全球經濟二、三年了，這段時間基本上不少國家都是用印鈔票的方式，把整個經濟活動維持在看起來比較正常的水準，現在到了需要調整的時候，而調整的幅度有可能會比較大，這是要比較注意的事。至於最快何時才有可能看到景氣復甦的曙光？陳添枝認為，這得看全球衰退的時間會多長。

轉載 2022/09/27 【經濟日報／陳美君】

中央銀行上周四宣布升息半碼（0.125個百分點）後，中華郵政於今（27）日宣布，自明日起調整存款利率，調升幅度為0.11至0.17個百分點。調整後，公教人員「築巢優利貸」的貸款利率將增至1.81%，青年安心成家房貸（一段式）利率，也由1.65%上調至1.775%。

中華郵政存款利率與多項政策性貸款利率連動，不過，勞工紓困貸款、就學貸款等政府均已宣布利率「凍漲」，跟進調升利率的政策貸款已不多，其中包括公教人員的「築巢優利貸」，以及青年安心成家房貸。

中華郵政資料顯示，調整利率後，其中，1年期定儲機動利率將由1.185%上調至1.31%，2年期定儲機動利率由1.22%上漲至1.345%，調幅均為0.125個百分點。以公教人員「築巢優利貸」而言，定價依據為中華郵政2年期定儲機動利率加碼0.465個百分點，先前利率為1.685%，調整後利率上漲至1.81%。

至於青年安心成家房貸，以一段式為例，定價依據為中華郵政2年定儲機動利率加碼0.555個百分點，財政部在今年3月時宣布，青年安心成家購屋貸款由公股行庫補貼半碼，該措施將維持至今年底為止，因此，青安貸款利率由先前的1.65%，上調至1.775%。

銀行主管說，青年安心成家購屋優惠貸款是由台灣銀行等八家公股銀行以自有資金辦理。財政部先前表示，央行第3季理監事會議決議調升利率半碼，為兼顧央行升息的貨幣政策目標及減輕民眾房貸款資金壓力，財政部協調各公股銀行，青安貸款基準利率維持減半碼調升至今年底止，相關成本由公股銀行自行吸收，以持續協助民眾購屋安家。

轉載 2022/09/27 【工商時報／陳欣文】

受到台股從高點重挫影響，近一年台股基金定期定額績效轉為負報酬。綜觀境內投信發行主動式台股基金，定期定額一年的平均跌幅約為11％，與加權指數跌幅相去不遠，但各檔基金的表現卻有極大差異。較為抗跌的基金，跌幅比指數更少，但績效最差者的跌幅卻超過兩成。

投信業者表示，聯準會升息壓力來襲，使台股連續震盪。面對波動劇烈的股市，不少長線投資人會選擇定期定額，作為降低投資風險的策略。但若在利用定期定額策略時，挑選到表現優異的基金，能讓投資人達到事半功倍的效果。在市場下跌時，有效減少投資組合的損失，在市場上漲時，更拉高投資報酬。

以8月定期定額扣款金額前十大台股基金為例，這些長線投資人最愛的基金裡，統一投信上榜的三檔基金表現最為抗跌。這三檔基金分別為統一奔騰、大滿貫及黑馬基金，近一年定期定額跌幅僅有6.15％、7.12％以及7.59％。

統一奔騰基金經理人陳釧瑤表示，今年全球經濟預期仍維持正增長、當前台股本益比位於低檔及庫存調整近尾聲，年底前台股仍有表現機會。根據歷史經驗，半導體產業的庫存高峰多為股價低點，預期本次半導體庫存高點落在第三季，後續有望迎來新品拉貨及補庫存行情。近期大廠陸續發表新品，新規格提升也使相關供應鏈有望受惠，例如伺服器及蘋概股等。

安聯投信台股團隊表示，由於聯準會升息步調並未放慢，且堅持抗通膨的強硬態度，確實成為壓抑市場的重要因子。另一方面，在資金面，隨著美元指數走強，也讓其他市場承受相當的壓力，對資金面也形成一定程度的壓力，亦需要留意。因此短線上也須觀察美元指數。

法人表示，基本面慢慢會好轉，市場反應庫存調整等利空也會告一段落，但在總經方向仍不明朗的大環境下，對台股後市仍宜保持中性。題材上，則可留意主機板、伺服器等新規格題材；另外如IP／ASIC、龍頭晶圓代工、車用電子、伺服器、高速傳輸等領域，仍是布局重點。

轉載 2022/09/26 【591房屋網編輯部】

隨著上周四(22)央行再度升息半碼，市場緊縮已成定局，利率調升更讓百萬房貸族瑟瑟發抖，有銀行主管私下表示，隨著存款準備率提高、市場資金抽回這兩大因素加劇，今年房貸利率恐提早衝破2%，回升至金融海嘯時的水準。房產專家更指出，央行連續三次升息，宣告資金熱潮不再，房市恐出現五衰現象。

三大利空 房市反轉訊號浮現？

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛於《聯合報》表示，央行持續升息，逐漸關閉資金閘口，也讓房市出現五衰退跡象。首先像是不動產貸款餘額變化，以土地為擔保品的土地融資餘額年增率，已經從去年第1季年增率近20%降到今年7月的12.2%波段新低。其次建築融資也去年年中的17%降到今年7月的12.53%，下滑5%左右。

第三，上半年房產銷售額約8,774億元、年增2.89%，對比去年同期尚在三級警戒的年增率23.08%，勝負可說立見分曉。住商不動產企研室資深經理徐佳馨也認為，央行升息半碼，看似不痛不癢，其實暗潮洶湧，資金海嘯正在退去，目前已露出淺灘。至於民眾關心的價格部分，在放貸趨嚴下，房價不僅難以上揚，最快可能在第4季就出現鬆動跡象。

房貸利率 最快年底前衝破2%

此外，升息後各大銀行房貸利率也會升高，至於會高到甚麼程度，根據央行8月最新統計，五大銀行（台銀、土銀、合庫、第一銀和華南銀）新承做房貸利率已攀升到1.73%，也創下2016年6月1.72%以來的七年新高。就有銀行主管指出由於美國持續大幅升息，除了迫使央行不得不跟進外，美元在匯市一路走強，美元計價的投資性資產必將大幅吸引投資金搶進，使銀行不動產30%限額再響警報，銀行「以價制量」，勢必拉升房貸利率。