Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

轉載 2022/10/14 【工商時報／呂清郎】

主要央行持續升息，金融環境趨向緊縮，加上經濟增長有放緩隱憂，金融市場震盪劇烈，投資布局仍須留意市場波動，採取多重資產策略因應，除平衡投資組合波動，並適時掌握市場反彈契機，統計近三個月多重資產基金前十強都繳出正報酬，較單一市場或資產表現更穩健。

群益潛力收益多重資產基金經理人徐煒庠指出，後續除非通膨數據出現明顯回落，才能使主要央行鷹派立場緩和，以美國聯準會（Fed）官員近日談話內容，顯示短期政策轉向機會低，仍須留意利率上行空間。且全球經濟動能是否進一步放緩，及Fed緊縮規模倍增，影響流動性也須關注，不確定性猶存，風險性資產波動高，採取多重資產配置策略因應，有利抵禦市場波動。

台新全球多元資產組合基金經理人謝夢蘭認為，Fed激進升息卻未能有效壓抑通膨，使得態度更加鷹派，衝擊全球股債市下挫，投資布局首重抗通膨及降波動，採多元資產配置因應，更有助分散風險，包括美國REITs、Fallen Angel（墜落天使）債，及受惠疫情及剛性需求，相對不受景氣影響的醫療保健等基金，均是穩健因應的利器。

富蘭克林證券投顧指出，整體基本面不確定性仍高，預估第四季美股仍將處於震盪測底階段，建議投資組合應增持美國平衡及債券基金，以防禦股市波動，股票配置以分批加碼及定期定額策略介入，靠攏具備抗景氣循環、通膨轉嫁、政策扶持的基建及公用事業股票基金。

徐煒庠認為，為因應市場風格輪動快速，股票部位建議以價值股為主、成長股為輔，產業留意科技以及醫療成長族群，主要考量其估值已低，且進入經濟週期調整階段，將持續優有利價值股反轉的機會，預期較能掌握潛在上漲契機，至於固定收益資產，可以適度配置公債與高品質信用債。

轉載 2022/10/06 【好房網News／林奇芬】

今年以來國際金融市場動盪不安，台股也直線下跌，甚至國安基金都已經進場護盤。股市重挫下，房市還可安然嗎？從9月份房屋買賣移轉棟數來看，房市成交量已經明顯降溫了。市場常說「量先價行」，當成交量萎縮時，價格就難以上揚，接下來想購屋的民眾，議價能力應該可以增加。

六都買賣移轉棟數急速降溫

根據最新統計，9月份六都買賣移轉棟數全數降溫，跟去年同期相比，成交量跌幅高達14.2%。其中以台北市、台南市降溫幅度較大，台北市月減幅12.4%，年減幅更高達21.3%，而去年火熱的台南市，月減幅12.9%，年減幅20.9%。此外，新北市、高雄市跟去年同期相比，減幅也高達21.3%、24.9%，顯示成交量均大幅萎縮。目前只有桃園市、台中市稍微維持穩定。

9月六都房屋買賣移轉棟數（資料來源：六都地政局）

購屋痛苦指數升高

今年第三季房市交易量已經明顯下滑，但第二季房價指數還在創新高。根據內政部統計，2022年第二季全國住宅價格指數來到123.97，創下新高紀錄，比前季上升2.44%，年增率更高達10.27%，顯示房價仍居高不下。

其中以桃園以南的都市房價漲幅較大，第二季高雄市房價年增率高達13.91%，台中市年增率12.28%，台南市、桃園市年增率分別是11.67%、11.38%，都有雙位數成長。相較之下，雙北漲幅縮小，台北市房價年增率5.58%、新北市年增率8.89%。

而從房價負擔來看，全台房價負擔大幅增加，購屋痛苦指數飆高。第二季房價所得比來到9.69倍，和疫情前(8.58倍)相比，增加快1倍。其中以中南部房價所得比增幅最大。台南市、高雄市從原先7倍左右跳升到9倍。而台北市可說是全台購屋最痛苦的都市，房價所得比從13.9倍跳升到16.2倍，房貸負擔率(房貸佔所得比重)更高達66.1%，難怪台北市民眾只能望屋興嘆。而新北市、台中市民眾房貸負擔率也來到52.4%、45.5%，將近一半的所得都要拿來付房貸，全台購屋痛苦指數越來越高。

房價所得比與房貸負擔率（資料來源／內政部不動產資訊平台）

股價的反應速度很快，台股指數可以從18000點跌到14000以下，但是房價卻有相當僵固性。近期全球景氣下滑、利率攀高，房屋買氣下滑，但房價卻尚未鬆動。除非出現全球金融風暴，或是個別區域餘屋量過大，否則不容易見到房價大幅修正空間。

房市的二個挑戰

但接下來房市也將面臨二大挑戰。一，景氣衰退風險。今年經濟成長率已經開始下修，預估明年經濟成長率更低於今年。以台灣景氣燈號為例，從今年3月起就從黃紅燈轉為綠燈，至今已經連續六個綠燈，分數持續下滑，接下來也不排除跌落至黃藍燈的可能性。

二，利率上揚壓力。美國聯準會為了打擊通膨快速升息，基本利率已經來到3.25%，台灣央行升息幅度極小，至今只升息2碼，基本利率僅1.625%。根據統計今年8月五大銀行房貸利率約在1.72%，仍然相當低，但也不排除未來緩步上升可能。此外，銀行對於房貸放款也更為謹慎，從五大銀行新承做房貸金額持續下滑，也可看到趨勢改變。

對於已經購屋的民眾，接下來的挑戰是房貸利率上升，可能影響每月房貸本息攤還金額，最好能多挪出一些緩衝預算，以防房貸負擔增加的風險。此外，景氣不佳時，可能會有放無薪假或裁員的風險，最好檢視家庭的緊急備用金是否足夠，通常建議保有6個月基本生活費與房貸支出。而尚未購屋的民眾，此時可以不用急於購屋，可以多看多比較，當成交量萎縮之下，民眾議價空間也可增加。此外，若整體經濟情勢遇到重大風險時，或許還會有法拍屋或是個別急售案件可以撿便宜。

轉載 2022/10/11 【591房屋網編輯部】

身揹信貸、房貸的雙貸族越來越多人！聯徵中心統計資料顯示，今年7月身揹信貸與房貸的雙貸族，全國共有34.5萬人，創下2012年統計以來的新高，而雙貸族平均房貸金額為523萬元，平均信貸金額為91.3萬元，貸款金額也雙雙創下新高。房仲業者表示，過往有銀行推出高成數的房貸搭配信貸方案，協助民眾可以輕鬆購屋，但央行加強對於房市的資金管控，這類方案已不常見。

央行升息　將增加雙貸族還款壓力

根據《自由時報》報導，聯徵中心統計資料顯示，今年7月身揹信貸與房貸的雙貸族，全國共有34.5萬人，創下2012年統計以來的新高，而雙貸族平均房貸金額為523萬元，平均信貸金額為91.3萬元，貸款金額也雙雙創下新高，今年央行已經累計升息3次共兩碼，對於習慣低利的雙貸族而言，馬上就面對每月還款負擔增加的壓力。

統計顯示，過去房市較為低迷的時期，2014~2018年雙貸族數量相對穩定維持在28~29萬人，但隨房市景氣復甦，市場對資金需求增加，房市越熱雙貸族的數量越多且金額也越高，今年7月雙貸族人數、金額都創下新高。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，過往有銀行推出高成數的房貸搭配信貸方案，協助民眾可以輕鬆購屋，但央行加強對於房市的資金管控，這類方案已不常見，不過民眾購屋時需要裝修，仍有短期的資金需求，銀行也願意以較優惠的利率吸引條件較佳的民眾申請信貸。而通常動用到信貸的民眾，多屬短期手頭資金較緊的族群，現在遇到利率「升升不息」，加上通膨帶動日常消費支出開銷增加，恐怕會排擠到民眾的其他非必要性的支出。

轉載 2022/10/11 【聯合報／陳素玲】

五十七歲的志民（化名），台大資訊系畢業，服完兵役後到電腦公司上班，經歷民國七十年代台灣經濟起飛的黃金時期，志民跳槽一家又一家公司，很快存到四千萬，五十五歲就退休。他的太太當年在媒體工作，也有穩定的加薪及年終獎金，加上三年前領到舊制退休金數百萬，兩人退休後過著遊山玩水的日子。

David今年廿七歲，大學念統計系，曾在飲料店打工，畢業後回到店裡工作，希望有機會當店長。他是台南人，留在台中工作，每月薪資三萬元左右。雖然家裡不需他分擔家用，但David開始思考未來職涯計畫，「我的同學有的去當企畫，有些做行銷，薪水也沒比我高，擔心薪資會不會一直停在這裡不動？」

上一代年年加薪 只在夢裡

相較這一代年輕人低薪又薪資停滯，志民夫妻的幸運，不只來自兩人認真打拚，還要歸功早年台灣高速經濟表現，當時以製造業為主的產業發展，企業創造的經濟果實可分享給員工。員工辛苦工作，資方也不吝回饋，勞資共創雙贏。近廿年來，「低薪」成了新世代的代名詞，不少年輕人被生活開銷壓著看不到未來，選擇不婚、不生、不養，甚至被冠上「啃老族」、「躺平族」稱號。台灣目前卅五歲到四十五歲可說完整經歷了薪資停滯的廿年，未能享受往昔年年加薪的美好年代，感到嚴重的失落。

產業外移結構變 墜入低薪

台大國發所兼任教授辛炳隆認為，低薪世代的出現，來自大環境變遷。他指出，民國七十九年起產業開始外移，經濟成長率明顯跟薪資成長脫鉤，當時台灣產業結構跟著改變，就業人口移往服務業，服務業屬低進入門檻，台灣內需市場不夠大，薪資高成長不再，台灣就此進入失落的廿年。

如果從四十年來台灣經濟成長率與受雇員工經常性薪資年增率變化來看，的確看到前一個世代與後一個世代的劇烈變化。

民國七十年代薪資成長都是百分之廿以上；即使到民國八十年，當年經濟成長率百分之八點三七，經常性薪資年增百分之十點八二，都還有雙位數成長。八十一年薪資年增率百分之八點四九、八十二年百分之七點零七，此後進入經濟成長率與薪資成長差距逐漸拉大時期，八十五年薪資成長掉到百分之五以下；八十九年掉到百分之三以下，九十年以後更雪崩式下滑到百分之二以下，幾近停滯，台灣落入「高經濟成長、低薪資成長」深淵，一蹶不振。

台商回流薪資漲 產業不均

文化大學勞動暨人力資源學系教授李健鴻指出，一○七年台商回流，台灣製造業也回來了，創造較高薪的就業機會，使部分勞工脫離低薪處境；加上連續六年基本工資調漲，對薪資水準往上拉是有改變的，「但再工業化助益遠大於基本工資（提升）」。他表示，工業化對勞工薪資往上是好的，但加薪幅度也集中在特定行業，形成產業不均現象。以行業分析，從勞退提撥薪資資料比較，一○七年起到一一○年，加薪幅度較明顯的行業包括：半導體、電子零組件、印刷電路板，傳產製造業則是精密機械製造，加薪較少的是紡織、金屬加工等。

轉載 2022/10/08 【中國時報／王莫昀】

聯合國貿易和發展會議（UNCTAD），日前警告美國FED及各國央行再大舉升息，恐將把全球推入經濟衰退。專家分析未來FED應會縮小升息幅度，利率會在明年第一季到頂，反觀台灣央行今年底前不再升息機率較高，至多升息半碼，如升息半碼，以千萬元房貸來說，一年還款利息較年初未升息前多了35％，占本息攤還整體金額成長6％，若分20年還，每月利息多出3.6％，如何找到適合且利率較低的房貸，引發購屋族關切。

銀行主管表示，目前各銀行利率差不多都壓在底線，差距不大，首購利率約在1.81％，軍公教或適用青年安心成家方案族群低率更低，如青安現在利率約1.775％，另多數銀行對律師等四師也有禮遇優惠。

優質客戶 利率相對優惠

住展研發長何世昌表示，民眾可多家比較，許多銀行以專案方式提供利率破盤價，如星展銀行「好家貸」、台企銀「幸福貸房屋擔保貸款」、兆豐銀「海悅聯名卡優惠方案」，利率都相對優惠。元宏不動產加值服務平台創辦法人周昆立表示，想要有好的房貸條件，「收入穩定」是銀行心目中的最優質客戶，軍公教、前五百大企業員工、醫師、律師、會計師、建築師等專業人員，這類的族群都屬這類範疇，只要有穩定的薪資收入證明，要爭取好的貸款條件才有空間。

另外，購屋者若想取得較高的貸款成數與較低的貸款利率，除工作收入穩定外，也應保持跟銀行固定往來，如是銀行長期的活存或薪轉客戶，信用卡總是按時繳款，沒有動用到循環信用利率，沒有辦過現金卡，有長期的投資等。這些條件，都能證明購屋者財務狀況穩定，對於銀行的評分也會有加分作用。

最高8成5 最長可達40年

如果民眾依據本身需求不同，希望有「最高貸款成數」、「最低貸款利率」、「最長貸款年限」或「最長寬限期」，周昆立指出，目前內政部不動產資訊平台或民間業者都有提供相關資料查詢，購屋者可多加善用。以目前市場來說，包含永豐銀、彰銀、中國信託都有提供最高8成5的貸款方案；利率部分，國銀所承做的青年安心成家購屋優惠貸款，目前利率不到1.8％，相當優惠，另土銀、兆豐、合庫、星展等也有提供其他利率不到1.8％的專案；最長貸款年限部分，市場上除常見20年期的貸款方案外，30年期的方案也普及，甚至有銀行提供40年的貸款，可以有效降低購屋者每月還款負擔。

物件位置 影響貸款成數

須留心的是，成數上因物件地點會有較大差異，銀行主管表示，有些銀行融資受限《銀行法》72條之2，能放貸空間較緊，就會從成數來調控，考慮物件所在位置，如在台北巿的蛋黃區成數會較高，可能達8成甚至8成5，往外擴散逐步限低，可能來到7成5、7成，甚至6成，外縣巿不在巿中心案件成數會較低，如新竹、桃園外圍，甚至是在農業區蓋房子，不管屋主信用程度如何，貸款成數多會壓低。

在寬限期上，目前2至3年較常見，以前最長約5年，現在巿場上已較少5年方案。銀行主管建議，寬限期太長，未來還本時貸款負擔會較沉重。首購口袋不深的民眾，若想買同坪數產品，可沿捷運隔幾站、總價較低的地方購買，減少負擔。

房貸寬限期 最長達5年

住展指出，台企銀「幸福貸房屋擔保貸款」，寬限期原則為3年，但最長為貸款期限1/6，以30年房貸來說，寬限期就是5年。

轉載 2022/10/08 【中國時報／洪凱音】

通膨與疫情雙重衝擊，45.8％上班族透露每月薪水花光光，以全體受僱員工918.2萬人估算，月光族上看420萬人，有26％受訪上班族需借貸度日，在負儲蓄的窘境下，成了透支的「月底吃土族」。台灣通膨長期低於2％，人資專家楊宗斌表示，疫情讓全球供應鏈受阻，今年又遇上俄烏戰爭，不只通膨來到罕見的3％，還得面臨房貸成本墊高的壓力。

人力銀行昨公布「勞工抗通膨與斜槓族脫貧調查」顯示，即使上班族有能力存錢，每月平均只能存8782元，僅有36％比例能存1萬元以上，有機會跳脫「薪貧族」；在通膨壓力下，當月8782元的結餘，通常與家人餐館吃頓飯，就差不多用罄，更遑論買房。

屋漏偏逢連夜雨的是，股市從「萬八」高點跌到「萬三」，今年前3季台股累計跌幅超過26％，楊宗斌表示，調查顯示近6成受訪者表態有「慘遭套牢」的經驗，加上基金虧損、通膨生活支出增加等，有69％受訪者表態「總財富」縮水，生活花費以食、住、行成本增加最多，要加薪10％才能對抗通膨。

面對通膨來襲，楊宗斌觀察，超過8成上班族有省錢計畫，不過，有些開銷卻很難立刻降低，例如房租、房貸，當每月固定支出比例愈高，經濟負擔將會愈沉重；若從長期來看，「過度省錢」只儲蓄、不消費，對台灣內需經濟並非好事，形成惡性循環。

1111人力銀行表示，通膨不只上班族、勞工受影響，大學生為了減輕家庭負擔、多賺點零用錢，近來調查打工意願提高至87％，打工除了賺零用錢外，近5成是負擔生活、房租費，也有學生用來還學貸。

根據主計總處統計，外食費年增漲幅達5.3％，與民眾生活息息相關的17項重要民生物資漲幅也創近8年新高；1111人力銀行分析，今年外食費漲太多，加上住宿、交通費上漲，1個月花費至少多1、2千元，生活壓力下，大學生打工意願進而提升。

轉載 2022/10/06 【經濟日報／游智文】

根據內政部資料顯示，國內住宅總量今年第二季已突破900萬戶，10年來增加了100萬戶，平均每年以10萬戶的速度增加，且約有7成多都集中於大型都會區的六都，以近五年每年住宅開工數量超過10萬戶，預估未來三年新完工的房屋數量恐怕會超過30萬戶。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，以過去每年新增10萬戶的速度來看，新推案多並未對於市場價格造成破壞，反映市場對於新房子的胃納量大，景氣好的時候，新案量不成問題。不過，一旦景氣反轉，新推案往往會成為市場修正的導火線。尤其是新興漲勢過快的重劃區，短線就會出現壓力，過去包括桃園、新北市的重劃區都出現過類似的狀況。

資料來源／信義房屋

根據內政部統計六都屋齡，桃園市的住宅屋齡年輕，屋齡20年以下建物占比34％最高，屋齡超過30年建物比率，以台北市71％最高，高雄市與台南市也超過五成，另外，北市47％的建物屋齡超過40年，顯示都市住宅老舊換屋需求殷切。

今年第2季底國內的房屋稅籍住宅屋齡中位數為30.64年，其中總樓層以1~3層占44.9％最多，顯示國內整體住宅透天型態的比重相當高，而4~5層占22.10％次之，推估公寓佔比也超過2成，其中又以台北市4~5層占比最高，顯示國內住宅屋齡普遍老舊，且建築型態又以公寓和透天居多，市場也衍生出許多電梯大樓的換屋需求，也支撐電梯大樓的買氣不墜。

由於市場對於新屋的需求殷切，根據開工統計，從2018年以來每年住宅開工數量都超過10萬戶，今年有機會挑戰連續三年都超過13萬戶開工的新紀錄。曾敬德指出，2018~2021平均每年開工12萬戶，都是景氣正暢旺的時候，個案銷售率高，當時景氣好代表裡面也會有投資置產的需求，加上今年的開工數量有機會創下2009年統計以來的新高，且當前的市況已經轉冷，須留意大台北以外過去幾年的熱銷區域，是否出現賣壓增加的跡象。

#線上填寫初評表：https://goo.gl/forms/vFQOQfCjsYfuD1Pg2
#線上諮詢加Line：jerry.chu (或掃描QR code)
*評估過程完全免費，辦理成功才需付費
*不做債務協商也沒有當鋪私人高利貸借款
*不亂找銀行徵信也不調閱聯徵信用報告

前言：

C先生在上月18日到網站填寫《個人貸款初評表》，以下是約略內容陳述：

【車貸14202+紓困3400+機車分期2700+4月因為父親癌症跟C銀借的10萬信貸月付3203+機車貸月付4555已經2萬8，加上家裡生活費跟固定開銷已經高過月薪了，因為我4月才貸了C銀的信貸，近期如果想在借信貸來降低月付金，不知道行不行？】

我看到初評表、進一步透過line諮詢C先生，他提到『父親淋有巴癌3期需住院化療，家裡剩我父親跟奶奶在，需要一筆錢去支撐家裡的開銷包含醫藥費；我那時想說10萬就夠了、到6月時狀況還是不好，我只好再借機車融資來撐下去，兩筆都是因爲父親的身體狀況不好的關係去借的。』

大致上清楚C先生申請貸款的資金用途與本次增貸目的後，個人認為『再增貸去代償信貸、機車貸，降低利率與月付金、應有機會！』進一步與C先生討論後續委託我們代辦申請的相關事宜…

本案委託人C先生職業年資、薪資、負債、繳款往來信用、聯徵被查詢現況：

最高學歷與工作職務：高職畢業、未婚，現職服務資本額15億股票上市企業，擔任職稱為輪班技術員；勞保加保時間108年04月11日(現職年資3年5月)，勞保投保金額38,200元。近六個月薪資轉帳存摺明細(合作金庫銀行)：

20220407 薪資轉帳 33,220

20220505 薪資轉帳 52,640

20220531 薪資轉帳 6,875 (端午獎金)

20220606 薪資轉帳 42,488

20220705 薪資轉帳 41,958

20220805 薪資轉帳 38,914

20220905 薪資轉帳 37,825

名下登記之所有銀行授信科目(銀行所有借款與信用卡)一覽：

*元大銀行新車貸款：核貸時間110年12月／核貸金額80萬／分五年攤還／利率約2.5%／月付金約14,202元／剩餘金額約68.6萬

*合作金庫紓困貸款10萬／月付金約3,300元／剩餘金額約7.3萬

*國泰世華信用貸款：核貸時間111年04月／核貸金額10萬／分五年攤還／月付金約3,203元(利率約9.36%)／剩餘金額約9萬

*聯邦銀行信用卡：核卡時間109年10月／額度3萬／刷卡分期未結清餘額9,990元／全額繳清

*國泰世華信用卡：核卡時間110年10月／額度10萬／刷卡分期未結清餘額16,776元／全額繳清

名下非銀行(民間融資公司)債務：

*中租機車貸款：核貸時間111年06月／核貸金額13萬／分三年攤還／月付金約4,555元(利率約15.8%)／剩餘金額約15萬

*機車分期金額約2,700元剩四期還清

往來信用紀錄：繳款往來無延滯信用正常

近三個月內聯徵被查詢次數：無送件記錄

對本案的評估分析與意見：

1. C先生目前服務股票上市企業、年資超過三年，穩定度夠且銀行評分也有加分數；不過、由於最高學歷為高職畢業，擔任職稱為流動率較高的輪班技術員，故整體職業評分呈現略有消長之情況。

2. C先生於4月跟銀行申請10萬信貸，兩個月後、6月又再向民間融資公司申請機車貸款13萬，且機車貸款撥款現金還是匯入『C先生薪資轉帳戶』內，匯入明細上也註明『創鉅有限合夥』(通常銀行徵信會查詢這筆匯入款項的公司名稱，就會發現是車貸撥款)，銀行徵信也就很清楚短期內借信貸又借機車貸款，負面表列扣分、徒增本次貸款被婉拒的機率。

3. 續上、C先生自4月起內陸續使用到信用卡刷卡分期，以及向銀行申請信貸獲准，整體授信金額未能有效降低導致信用評分被降；或多或少影響到銀行徵審批示的利率條件甚至於授信意願。

4. 另外、C先生購新車申請車貸月付金約1.4萬，收支比佔其六個月平均薪資(41,174)約34%，加上『紓困貸款月付金、國泰信貸月付金』，支出佔收入比立即超過50%，也就是說『一個月不吃喝、薪資一半都要先還給銀行』。若再加上信用卡刷卡分期未清償餘額(還沒算到機車貸款月付金)，顯而易見地、還款負擔隨即突然爆增上來，自然會讓他產生到莫名的壓力。

操作規劃與應變：

1. 詳閱C先生信用卡使用及繳款紀錄上，因為他刷卡後都保持當月帳單全額繳清的習慣，且無預借現金、爆卡超額等情事，加上使用卡額度動用比(包含刷卡分期未清償餘額)約30%內，所以信用評分未有大幅降分。這也是我說服銀行繼續提供授信額度給委託人的基礎。

2. 本次向銀行申請30萬資金，主要是希望還清國泰信貸較高利率的餘額，同時還清機車貸款降低月付金，也一併多貸現金、讓委託人能清償向朋友的借支2萬元，減輕他目前還款上的壓力為首要目的。

銀行最終審查結果：

核准30萬／分七年攤還本息／利率7.XX%(機動計息)／月付金4,XXX元／開辦費3,500元(於核貸金額中扣除)／一年內不能清償貸款

條件：需指定清償國泰世華銀行信用貸款約9萬元，機車貸款則不代償、撥給現金讓借款人自行清償

【整合前後對照：整合前、包括國泰信貸須月付3,203元，機車貸款兩筆中租月付4,555元+原機車分期每月2,700元，加總為10,458元；整合後月付金僅須繳4仟多元、每月立即省下約6仟支出！】

結案後心得：

本案C先生是獨子、肩負養家之責，聽到他當初辦信貸目的是為了支付父親的醫療費用，非常佩服且感到窩心。其實他對申請貸款沒什麼信心，深怕被銀行拒絕後再度受挫。

我當初問他為何要購車？他提到『自己沒想清楚太衝動就買車，之前都還可應付；直到近半年家裡狀況不好後，才發現已超出負擔範圍』。故我給他的建議：『車輛應優先想辦法先售出並移除車貸；畢竟車貸月付金過高、且購車容易養車難，養車顧車都須要額外多花錢，以C先生此時經濟情況不應該對此付出過多花費』。

最後仍要誠摯地感謝C先生的委託與信任，也預祝他家人身體健康、工作順利。

本篇真實案例，非經『作者本人同意』，如發現網友擅自轉載刊登，將以違反著作權法提出告訴！請網友自重。

轉載 2022/10/05 【591房屋網編輯部】

銀髮族還是照背貸款！根據聯徵中心數據統計，年過65歲還新承做房貸購屋者之中，有不少是買第二屋以上的置產族，因此財力有一定基礎，平均購屋坪數都超過40坪以上，且平均貸款成數都約6成，當中又以台南長輩最大氣，購買坪數最高，達61.1坪；而北市申請房貸且逾65歲案件，佔總數比例達4.3%，且購屋平均鑑估值達3376.9萬元，建物面積平均約46坪，其中購屋鑑估值更是其他城市近1倍。

年過65歲新承做房貸購屋者 多為置產族

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，目前全國購屋的主力年齡層是35~45歲，約佔36.6%，若承做30年貸款，可望在退休前財富自由，因此有些銀行會限定貸款人年齡，加上貸款年限後，需小於75歲。不過若財力條件佳，仍有可調整的空間。而年過65歲還新承做房貸購屋者，其中不乏是買第二屋以上的置產族，因此財力有一定基礎，平均購屋坪數都超過40坪以上，且平均貸款成數都約6成，當中又以台南長輩最大氣，購買坪數最高，達61.1坪。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛分析，銀髮族申貸購屋族群一部份是換屋族，另一部分則可能是高資產族群將不動產價值兌換現金，並將金流轉往其他投資。針對中南長輩較少貸款、購屋坪數較高的現象，黃舒衛指出，主要與中南部當地不動產市場有關，中南部主要產品以透天為主，且房價相對親民，因此貸款機率較低，且小宅僅是近年來為因應首購族的產物，較不受長輩青睞，因此南部銀髮族大多購屋坪數較高。

而北市普遍銀髮族貸款比例較高，張旭嵐指出，台北市一間換屋宅動輒好幾千萬，因此對貸款的需求度高，且雙北的「資深高資產族」頗有理財投資觀念，樂於用最低自備款來購屋，再將資金做其他理財投資規劃，因此申貸購屋的比例也是六都之最。

轉載 2022/10/05 【ETtoday房產雲／賴志昶】

自年初以來，房市接連面臨疫情、政策以及升息等影響，如今前景並不明朗。戴德梁行董事總經理顏炳立認為，房市先前新舊、地點、產品不分，亂象叢生、群魔共舞，代表著房市反轉訊號出現，未來「走空形勢已成」，明年將是「量縮價緩修」。

戴德梁行今（4）日發布第三季報告觀察，北市各大商圈表現仍未復甦，其中忠孝商圈表現仍在低檔盤旋，空置率維持在16.8％。西門商圈核心則有飾品店、連鎖飲料店相繼進駐，整體空置率達21.1％，雖仍維持高檔，但首度於疫後下降1.2％。

至於土地方面，根據戴德梁行統計，2022年累積前3季交易量為1271億元。戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達指出，開發商自下半年起，對於土地出手明顯較以往更為審慎，多檔住商類土地標售案，皆以流標收場，預估全年土地交易量將在1600到1800億元間，重回2018年之水準，也將跌破10年均量1973億元。

對於土地市場，顏炳立認為，房地產市場靈魂是土地，目前全台土地需求仍強，其中都更土地更趨活耀，不過買氣有所收斂，整體第四季土地市場將量縮但仍樂觀；至於店面商圈市場，目前仍是「確診復健中」，消費者買氣不起來，租金只有下跌。

針對目前房市，顏炳立坦言，目前市場受到政策利空、金流斷、物價漲以及通膨等利空衝擊，「房市走空形勢已成」，未來將視「易跌難漲」，且下半房市激情退去，不會有所謂的「疫後安慰報復性反彈」，且市場還受到兩岸政治干擾，買氣更弱，價更難漲。

顏炳立提到，房價是由「四根柱子」所決定，分別是資金、利率、供給以及需求，目前雖然資金、供給仍在，需求僅是觀望，但只要利率一拉高到4％，房貸族一來，市場量縮更嚴重，「這個市場就會再見了」。

「房地產市場熱的時候容易忘了我是誰，冷時回頭看嚇出一身冷汗。」顏炳立舉例，先前仁愛路40、50年古厝賣到新案價格，或是大直賣到每坪200萬元，甚至松江路賣到與松智路一樣價格，這些都是所謂的「新舊不分、地點不分、產品不分」，這些顯示第四季房市仍是「亂象叢生、群魔共舞」，代表著房市即將反轉訊號。

顏炳立預估，第四季房市將是「無奈跟期待」，賣方無奈，但買方等待，不過「賣方不會認命，買方也不任性去追價」，年度移轉棟數將少10％，全年約31萬棟，但平均交易量縮25％，明年房市則將轉淡，呈現「量縮價緩修」格局。