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轉載 2015/05/07 【蘋果日報／張雅雲】


日前房市受課稅、升息未定等因素影響，買方多呈觀望態度、買氣鈍化，不過隨房地合一稅制逐漸明朗，並定出「日出條款」，代表在2016年房地合一正式上路前，至2015年底將成買房的關鍵黃金期；而購屋前除了房價，還應支付多少額外稅費？下手前一定要了解。





儘管民眾購屋意願與預期降價空間息息相關，高雄市建築經營協會理事長凃耀斌提醒，一旦2016年房地合一稅新制上路後，房市交易的課稅基礎，將與過去不同。換言之，今年是適用舊制課稅的最後一年。目前若不是台北市8000萬以上、其他縣市5000萬以上的豪宅，房地產交易仍沿用舊制課稅，相較於未來房地合一稅的稅率，都相對便宜。


凃耀斌預估，即日起到明年初新制正式上路前，可能成為買賣雙方最後逃命期，手上存貨過多的投資客或建商，可望湧現一波出清潮；建商接近完工預售案或新成屋，也會積極促成買方在今年過戶。


因為若可在2015年12月31日前購屋，買方把握這段黃金關鍵期過戶，且持有滿2年以上，受日出條款不溯及過往影響，新制上路後仍可沿用舊制課稅，對於買方未來房地產轉移的稅負，有較大優惠空間。



舊制進入倒數階段


舉例來說，小蘋在2015年3月31日買進一棟A屋，2016年房地合一制施行後，小蘋只需在2017年3月31日持有滿2年後出售，就不在房地合一課徵 範圍。但若小蘋在房地合一施行後才買入A屋，不僅是新制課徵對象，一旦持有未滿2年，還會被30%的稅率課徵房地合一稅。


大高雄不動產開發商業公會理事長卓永富分析，隨政府逐年拉升土地公告現值、提高房屋構造標準單價，等於提高房屋稅及契稅，加上每次新推稅制，就會墊高一次成本，未來賣方將轉嫁成本到房價，房價將愈墊愈高；京城建設總經理劉朝森則持樂觀立場，他分析，新稅制實施後，市場雖有陣痛期，但也代表房市利空出盡，未來價量將緩步回歸正常交易水平。


不過想搶在新制前過戶，買到心目中的理想好房，除得負擔購買房屋的價金外，因購屋產生的「稅費」該支付多少金額？也是購屋族必須了解的功課。


購屋稅費須繳交契稅、印花稅、地政規費，其中，金額最大的契稅是專用於不動產的產權移轉，共有買賣、贈與、占有、典權、交換、分割等用途，稅率也各不相同，如買賣、贈與、占有的稅率為6%，典權的稅率為4%，交換和分割的稅率最低僅2%，一般交易以買賣與贈與情況最常見。


契稅視房屋現值而定


契稅的計算方式，是以契價乘稅率的金額繳交，契價目前以該屋房屋稅單的房屋評定現值為準。一般來說，「房屋評定現值」為官方公告，依不同的地段、房屋新舊、坪數大小等標準按公式制定，愈是精華的地段，房屋評定現值會愈高，依各縣市的稅基不同。假設小蘋購入A屋，A屋的房屋評定現值為1000萬元，因此小蘋須繳交契稅60萬元。


而印花稅則是憑證稅的一種，在締結契約時須繳交印花稅，課徵憑證範圍大致可分成下列4種，包括銀錢收據、買賣動產契據、承攬契據、典賣與讓受及分割不動產契據等，繳交時，以公契房屋總價的千分之1來計算，不繳則無法過戶。


精算相關地政稅賦


買賣不動產時，若是購買預售屋，無論是紅單買賣或是交屋前的換約，皆不用繳交印花稅，但預售屋、新成屋完工後，一旦產權要移轉給客戶時，買方就必須繳交印花稅。而一般中古屋買賣也須繳交印花稅，納稅義務人為買方。假設A屋的房屋評定現值為300萬元，土地公告現值為700萬元，以公契上該屋總值1000萬元的千分之1來計算，則該筆契約須繳交1萬元的印花稅。


至於規費指的是辦理土地、建物產權移轉登記時，所要繳納的費用，包括地政登記規費、書狀費、他項權利設定規費，登記規費為房屋現值加土地申報地價總合的 0.1%；他項權利設定規費為權利設定金額的千分之1，權利設定金額多為貸款金額的1.2倍，專家建議，民眾無論購買新成屋、中古屋均需詳閱合約書或履約保證書，也可請代銷、仲介的特約地政士事先精算費用。