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轉載 2019/05/07 【蘋果日報／王鈞生】


台灣地狹人稠，市區車位一位難求，相較於住宅店面動輒上千萬元，車位買賣議價空間小、不受景氣波動，導致一釋出，馬上就被「固定吃貨」秒殺。台中市南區造鎮社區「長億城」日前有投資客砸千萬元，買了37個機械車位，均價40∼47萬元不等，不只長期看漲，若以當地行情月租2000元換算，1年報酬率都有5％，投資大咖惦惦吃三碗公。


台中市平面車位售價約80∼120萬元、機械車位約40∼60萬元，根據主計處資料顯示，近年來台中光是「自用型小客車」，平均年成長量2萬台，在僧多粥少的情況下，投資車位無疑是「本小利穩」的長線投資好標的。其中，早期中古社區市場買賣車位最為頻繁，由於當時車位不少都屬於獨立權狀，甚至還是建商持有，因此可單獨買賣。住商不動產南區愛買加盟店業務經理謝家欣表示，很多車位到中古社區後才會漸漸零星釋出，或是以整批的形式拍賣。





長億城車位買賣夯


去年台中最高價車位買賣，是位於南區的「長億城」造鎮社區，投資客分別買下26個機械車位、總價1048萬元，以及11個機械車位、總價520萬元。據了解，這兩批交易皆由拍賣價高的住戶取得，換算均價為40∼47萬元。





若以當地機械車位的成交行情38∼48萬元計算，該批車位在市場行情內，若以月租2000元計算，年所得2.4萬元，報酬率約在5％。謝家欣推測說：「因為多數社區都不得將車位對外賣給非住戶，若是專業投資客或資產管理公司，會鎖定大型社區先買下住家投資，再一步步收購其車位。」


至於這樣的投資車位術，投資客大多會選擇在中古社區中、總戶數至少400∼500戶以上的超大型社區，供給需求才會有基本流通量。謝家欣說：「投資車位誘人地方在於『本小利穩』，幾乎可以說是穩賺不賠，也沒有折舊的問題，就算不出售只出租，若以中古社區平面車位80萬元為例，每個月至少出租2500元，1年可收租3萬元，報酬率也有3∼4%。」


過去台中投資車位最有名即是南區的造鎮社區「廣三大時代」，10年前有沙鹿建商標下地下1樓整批產權，變更使用規劃500多個車位，每個車位都是獨立權狀，並可對外買賣；平面車位價格一路從最初的60萬元賣到80萬元。記者實際走訪該社區，發現單一車位已經開出120萬元高價，相當於過去10年翻漲2倍。當地住戶表示，這些投資客盤算著就算市場無人接手，每年仍可穩穩賺進3萬元以上的租金效益，所以現在都至少開百萬元以上的價格，放著也沒差；只要社區一有車位釋出，幾乎是「必搶」，有小資族存一桶金就趕緊進場。


鎖定大型造鎮社區


不具名社區主委向記者表示，當市區開發愈來愈快、大樓愈蓋愈密集，車子愈來愈多，家戶需求愈來愈大，也讓車位價格高居不下，這是趨勢。謝家欣提醒，投資車位要鎖定大型造鎮社區，需求量才大，轉手自用都方便，但最麻煩的是「管理」，如果投資車位數量不夠多、本身又不住在社區，就得考量時間成本。另外20年以上的機械車位，多少都會有設備保養的問題，這也是最大的風險。



投資「不黏手」出租車位眉角多


過去有些民眾會拿自備款去買套房，當作收租理財工具，但近來隨著房價上漲，市區套房動輒150萬元以上，購入門檻大幅提高，不少投資客開始瞄準穩賺不賠的車位型產品，但專家表示，雖說收益穩定，但細節藏在魔鬼中，得多留意。


停車位投資門檻低，不需大費周章裝潢修繕，一買到立可出租或轉手，向來有「不黏手」的投資稱號；對比買套房需要花心力整理、出租需要花時間經營，還得篩選房客溝通，甚至有變成凶宅風險，這時投資車位相對容易獲利。


投資車位有4點注意：首先是登記方式，一般大樓停車位登記方式分3種，「法定停車位」屬無獨立權狀，登記為大樓公設，不得與主建物分開買賣；「增設停車位」則依大樓需求來分是否共有或有獨立產權；「獎勵停車位」則是政府鼓勵建商開放給公眾使用的。





須了解管委會規定


只有後兩者有獨立產權、權狀，可單獨移轉買賣，但卻有分專有和約定專用，如果是約定專用就不得出售給大樓以外人士，只能售予社區住戶。其次，想出租獲利的話，還得依照公寓大廈管理條例，先了解社區是否同意非住戶進出停車，所以買賣車位前一定要先弄清楚管委會的規定，以免出現花錢買車位卻無法出租給非住戶的窘境。


事先約定給付項目


3是貸款的問題，停車格如果與房屋一同買賣，貸款比較容易，但要是獨立購買停車位，目前大部分銀行都沒有承作貸款部分，得要付現金。物管投資業者石小姐表示：「不少人以房貸小額借款來投資，利率太划算了。」群義房屋大慶加盟店店長林嘉宏提醒，機械車位常有重量或高度限制，部分大型車輛或休旅車容易超出規定，得先了解機械設施是否定期保養；另外車位通常有管理費或清潔費等額外費用，租賃雙方得先事先約定給付項目。