Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

轉載 2016/10/08 【蘋果日報／廖育萱】


許多人有大筆金錢，如年終獎金時，希望能趁早還給銀行，或在短期內出售房屋，提前償還全部借款，專家提醒，若房貸提前還款，恐須負擔違約金，建議待綁約期間過後再辦理塗銷，若買受人在同銀行貸款，可減免部分違約金。


向銀行辦理房貸時，銀行通常提供2種利率方案，一為利率較高但可隨時提前償還本金，另一為利率較低但搭配「提前清償違約金條款」，一般約定2~3年內不得提前清償本金，若選擇此方案，提前償還本金就必須付違約金。


地政士李佳芬表示，違約金計算方式大致分3種，有現欠餘額、3~6個月平均現欠餘額、原借貸金額乘上約定的違約金懲罰比例等，從0.8~3%皆有，建議消費者若提前還款又不想付違約金，可還款剩100元或是僅1元就不會有違約金問題。



可與銀行協調塗銷


以華南銀行為例，A先生辦理20年房貸，借款500萬元，前3年僅繳息，第4年起開始付本息，銀行提供利率2.3%可隨時還款或利率2%但提前償還本金時，以提前償還金額1%計算違約金。若A先生選擇2%的利率，在貸款後第3年初提前償還全部借款時，則依約定須支付銀行5萬元違約金。


地政士黃俊琮表示，部份銀行在清償結束後，只要不到地政事務所辦理塗銷抵押權登記，待綁約期間過後再辦理塗銷，就不會有違約金的問題。李佳芬補充，房屋買賣出售就必須塗銷抵押權登記，這時可與銀行協調，同意買受人在原賣方銀行做貸款，藉此幫賣方減免違約金。


另外，若借款人提供銀行抵押設定之不動產遭政府徵收或因天災毀損並取得證明文件、借款人死亡或重大傷殘並取得證明文件以及銀行主動要求借款人提前還款，有上述情形，雖與銀行簽訂「提前清償違約金條款」，銀行仍不會收取違約金。


【房貸違約金須知】


★違約計算方法
※現欠餘額×違約金%數
※3~6個月平均現欠餘額×違約金%數
※原借貸金額×違約金%數
(各銀行計算方式不同)
★如何避免違約金產生
※若提前還款可剩100元或僅1元，不會有違約金問題
※提前清償不辦塗銷抵押權登記，綁約期間過再辦理塗銷
※須銷抵押權登記狀況下，可與銀行協調，同意買受人在原賣方銀行做貸款，幫賣方減免部分違約金

資料來源：《蘋果》採訪整理