Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

前言：

當事人D小姐於8月29日加入我的Line後諮詢企業貸款相關問題，表示希望透過我們能向銀行申貸300萬現金，來應付目前公司接下的案子在跑所需要的週轉資金，詳如以下Line畫面的對談內容所示。





我們進一步詢問D小姐有關於公司實際營業項目、最近一年營業額、公司及負責人與配偶名下現存的負債、債信狀況與房屋擔保品的位置後，因為初次接觸、直覺認為這一個案有些棘手；經過公司內部幾次詳細討論後，決定還是優先從房屋轉增貸的角度切入會較妥當。畢竟房屋貸款有利率低、攤還年限長、有效降低月付金的優勢，對於本案目前已卯吃寅糧的現況，若申辦成功、改善效益將很顯著。



擔保品屋況與周遭環境說明：

所有權人：公司負責人Y先生持有1/1完整權利範圍
主要建材：鋼筋混凝土造
房屋位置：位於台中市北區山西路一段道路旁、屋齡約18年的電梯大樓3樓(總樓層12層)
建物坪數：總建物面積約17.85坪(主建物約16坪多、陽台1.84坪)，公設約7.78坪(含地下一樓的坡道平面車位)
登記用途：住家用(自住性質、具一般家居裝潢)
周遭環境：南北向交通靠近台一乙線道(中清路一段)銜接國道中清交流道，週遭生活機能(大賣場約10分鐘內可達)、醫院與學校都完備，地理位置良好。

房屋目前抵押權設定狀況：

1. T銀行一順位房貸：核貸時間94年2月／總核貸金額長期擔保放款258萬+長期放款51萬／分為15年本息攤還／258萬的月付金約16,000元、51萬的月付金約為3,600元／兩筆貸款加總餘額約60萬元
2. 融資公司二順位房貸：核貸時間106年1月(近期增貸)／借款金額220萬／分3年攤還／月付金約80,000元(推估利息約18%)／剩餘金額約180萬元


借款人目前職業、收入、負債、繳款信用現況：

Y先生、登記資本額一百萬獨資有限公司之負責人，公司設立時間95年5月、實際營業項目為室內設計業，最近一年(自105年7~8月起至106年5~6月)營業人銷售額與稅額申報書401表約1,891萬；票信使用正常。

公司名下企業貸款：

1.融資公司汽車貸款：核貸45萬、餘額約34萬／分4年本利攤還／月付金約10,900元
2.融資公司企業貸款：各核貸150萬、50萬與220萬，三筆餘額加總仍有226萬；除220萬這筆近期增貸有設定房屋的二順位抵押權外，其餘兩筆則無。

Y先生名下無擔保負債一覽表：

1.C銀行信用貸款：核貸時間101年4月／核貸金額38萬／分7年本利攤還／月付金約6,500元(利率約11%)／剩餘金額約10.7萬元
2.C銀行信用貸款：核貸時間：104年9月／核貸金額32萬／分7年本利攤還／月付金約6,000元(利率約14%)／剩餘金額約26萬元
3.C銀行信用貸款：核貸時間：104年9月／核貸金額14.5萬／分7年本利攤還／月付金約2,800元(利率約16%)／剩餘金額約11.8萬元
4.C銀行信用卡／信用額度19.2萬(9月有預借現金6.3萬)／全額繳清無延遲
5.Y銀行信用卡／信用額度9萬／全額繳清無延遲
6.T銀行信用卡／信用額度6萬／全額繳清無延遲
7.C銀行信用卡／信用額度13.4萬／全額繳清無延遲

配偶D小姐名下負債一覽表：

1.T銀行一順位房貸：核貸時間94年2月／總核貸金額長期擔保放款258萬+長期放款51萬／分為15年本息攤還／258萬的月付金約16,000元、51萬的月付金約為3,600元／兩筆貸款加總餘額約60萬元

2.除房貸外、其餘無擔保債務已經於101年8月申請債務前置協商，聯徵信用報告上已被房貸債權銀行申登註記；債權銀行包括：H銀、Y銀、C銀共三家

繳款往來信用狀態：先生債信票信均正常，配偶則因協商有信用瑕疵


對本案分析與意見：

1.分析Y先生的聯徵信用，最近一年內信用卡繳款紀錄自去年12月起，大部分狀態都是只繳帳單上的最低應繳款，到今年6月後才陸續採全額繳清方式；近一年內使用信用卡的預借現金功能、記錄也有七次(近三個月一次)，三個月內的聯徵報告被銀行查詢記錄則為一次，原因是申請C銀行企業貸款、結果遭拒。

續上、翻閱以往的企業貸款或是企業負責人房屋貸款個案，銀行對於負責人以短支長、經常性使用信用卡循環信用或動用信用卡的預借現金功能“非常感冒”，也導致信用評分偏於弱勢；此舉進一步影響負責人向申請銀行的信用貸款，都會出現額度少、利息高甚至於被婉拒的結果。

2.本案中用公司之名義向融資公司總共過申請過三筆企業借款，據悉其利率都不算低；以近期一筆授信額度220萬、106年1月核貸、月付金8萬反推其利率數據約18%左右！非常咋舌。坦誠說、公司營業額的數據算是不錯，為何要向融資公司而不向銀行申請企業貸款？

關鍵在於配偶D小姐於101年8月申請債務前置協商，聯徵已存有債信不良註記，Y先生若欲用公司名義申請銀行的企業貸款，因“中小企業信保基金會要求連帶查詢配偶的票信與債信記錄”；換言之、即使公司年營業額漂亮(將近1900萬)，恐怕也難通過連帶查詢配偶關係人信用記錄這一關。而融資公司屬於『自有資金』放款授信，不需經過信保基金保證。惟利息高、且限制條件多是缺點。

3.房貸則是以D小姐的名義去申請，當初房貸擔保放款金額258萬、另外還搭配一筆51萬的長期放款；換句話說、若是要申請房屋轉貸，有可能需要將這兩筆餘款一併清償，否則難發給塗銷抵押權同意書與清償證明等文件，綜言之、要轉貸到它行就有實際上的難度。而本案擔保品的坪數(主附建物+公設)不大、僅25坪多的大樓建築，繳納至今雖剩下約60萬餘額，惟融資公司見獵心喜、授信220萬融資給該公司並且設定抵押權，等於此房屋的增貸殘值所剩無幾。

即使房屋仍具備些許的增貸價值，但是礙於『一般銀行房貸增貸無法直接去代償企業貸款餘額』，何況還是非銀行系統、屬於民間融資公司的放貸，更增加本案處理上的困擾與風險(涉及到我們代墊清償塗銷民間設定的時間點)。


操作規劃與應變：

1.以本案現況分析、短期內要向銀行申請到300萬現金相對不容易，無論是以哪種型式名義(企業貸款、負責人信貸機率非常低，房貸也未必可行)；而本案也有『月付比明顯偏高』的顧慮。故、我們也坦承跟D小姐說明，本次申請最後被銀行婉拒的機率高，即使銀行有核准給現金、也無法保證其額度就一定能夠達到委託人預期的目標，我們僅能盡全力去爭取較高額度，並且降低月付金。

2.剛開始與幾家銀行協調時，它們並不太想承接本案(風險太高)；經過我們與銀行端的幾次討論，看在公司營業額數據報表都還不錯，應收付帳款也都交代得很清楚，銀行雖勉為其難，但也回覆我們、利率部分無法提供較為優惠的數據。


最終審查結果：

銀行最終核准兩筆貸款；

1.房屋貸款365萬元／分為20年本息攤還／利率2.45%／綁約三年／月付金約為19,250元

2.信用貸款100萬元／分為10年攤還本利／利率5%／月付金約10,600元


數據分析：

一、房貸核准365萬、等於還清原本房貸+信貸餘額，也一併將融資公司的企業貸款轉為更低利率且長期攤還的模式；甚至於還多出一筆小額現金可做為周轉用途，每個月月付金至少減少8萬(以還清220萬的這一筆計)起算。

二、信貸100萬其實就是以公司營業額去衝出來的額度，加上房貸多增貸出來的現金，雖沒有達到300萬目標、也應足以讓夫妻倆人的支出降低非常多了。


結案後的心得：

本案歷經兩個多月的規劃與送審，所幸最後得到一個可向對方交代的結果！過程中我、公司與D小姐聯繫多次，對方提出『有其它代辦說可以花錢包裝貨是給紅包』、『假離婚有沒有機會』…等等，我回覆『若是您們找到不對的銀行，銀行業務光是聽到貴司與負責人的情況，坦白說就會出現像C商銀的結果；必須輔以有專業經驗的經理人、熟悉的銀行窗口與具備一定權力的主管才有機會』。至於『坊間不少代辦多以誇大其辭的口吻，意欲獲得對方信任以利能順利取得優先承辦權；到最後辦不出來、又是啞口無言或一昧卸責給委託人』。

從原本的不被看好、到最後仍協助到客戶解套，如釋重負！相信當事人兩夫妻應該是最有感覺的(少繳很多高利息錢)；最後仍誠摯地感謝他們這段時間的信任託付與等待！


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