Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

前言：

本案委託人S先生是透過“網路搜尋”到我的網站後、直接撥電話給我進行諮詢；據瞭解、他的職業屬『自營寵物美容』業主，個人並沒有設立任何的營利事業登記，是和朋友一起合夥、以朋友所登記資本額五萬元的寵物店為主。

S先生表示除了父親目前病危、可能需要一筆資金以利善後外，也希望多貸一些金額將名下的信用卡債務還清；稍早前則因為自己送過玉山銀行申請信用貸款被婉拒，造成聯徵查詢兩次(08/20、08/28兩查)，也讓他不敢再找銀行送件；直到找到我的網站。

我們大約徵詢過S先生職業、收入與負債、信用狀況後，認為本案似乎欠缺了一些銀行願意放心提供貸款的誘因；後續於交談間瞭解到他名下登記一戶房產位於新北市樹林區，我們認為或許這部分可作為說服銀行授信的動機，遂請S先生準備本次貸款所需要的相關資料，以利後續的貸款申請。






擔保品屋況與周遭環境說明：

所有權人：登記S先生本人持有完整持份
主要建材：鋼筋混凝土構造
完工日期：民國81年(屋齡約26年中古建築)
房屋位置：位於新北市樹林區X安街X段的某棟大樓(12樓的11樓)
車位有無：無車位，公設面積2.16坪
建物坪數：總共31.72坪(包括主建物26.15坪、附屬建物陽台雨遮共5.56坪)
登記用途：住家用(實際用途為自住)
周遭環境：近武林國小、三多國中等學校，周遭有家樂福賣場、興仁花園夜市，生活機能可；鄰近中正路、樹林國民運動中心，過浮洲橋達板橋區，交通便利。

房屋貸款抵押權設定現況：板橋農會房屋貸款、初貸金額為436萬，到107年8月底房貸餘額約401萬；月繳本息金額約19,500元


S先生目前職業、收入、 負債、繳款信用狀況：

他與朋友合夥所登記的寵物店資本額5萬元(獨資)、位新店區。而他自營的狗場則位新北市三峽區(承租)，亦有穩定客源；惟自己的工作室並沒有設立營利事業登記。大致上月收稅前約8~10萬、扣除成本月淨利約6~8萬元；無論合夥還是自營、均無申報所得扣繳憑單。僅兩本金融往來存摺帳(永豐、郵局)，永豐銀存款餘額約2萬餘，郵局為主要經常往來帳戶，最近六個月存摺平均金流約六位數(10~20萬內)。

名下無擔保負債一覽表：
*玉山信用卡：信用額度15萬／應繳總金額約56,643元(未到期待付款14,953)
*中信信用卡：信用額度13萬／應繳總金額約24,933元(未到期待付款877)
*國泰世華卡：信用額度10萬／應繳總金額約53,871元(未到期待付款1,044)
*安泰信用卡：信用額度10萬／應繳總金額約28,943元(未到期待付款22,597)
*台北富邦卡：信用額度6萬／應繳總金額約20,852元(未到期待付款8,835)
*聯邦信用卡：信用額度5萬／應繳總金額約19,067元
應繳總金額約204,309(未到期待付款48,306)

繳款往來信用狀態：
1.台北富邦信用卡106/10/20有【遲延未滿一個月】記錄一次
2.台北富邦信用卡107/02/20有【遲延未滿一個月】記錄一次
3.安泰銀行信用卡107/06/09有【遲延未滿一個月】記錄一次

最近三個月內聯徵查詢：08/20、08/28玉山銀行兩次新業務查詢(婉拒)


對本案分析與意見：

1.S先生與友人合夥、對外多以有營利事業登記的『寵物店』招攬業務；但這家營利事業，負責人登記非委託人，結構屬獨資、亦查無股份登記，寵物店也沒有申報S先生的薪資與股東所得，所以表象上S先生與此事業根本就無關，銀行端也不會單憑借款人口述、就片面相信是這間合法登記寵物店的合夥股東。

2.續上、既然拿不出扣繳憑單與國稅局所得清單做為工作收入來源，就只能請S先生提供名下有進出往來的銀行存摺作為『最基礎』的財力證明；所幸他的郵局存摺金流、近半年均有5~6位數的進出，到近期9月中旬也都持續有20萬多的存款餘額，尚有些可觀性與參考價值。

3.S先生於8月申請玉山銀行信用貸款被婉拒！主要原因在於『近一年有三次信用卡遲繳紀錄』、『一年內有較高信用卡循環信用金額』，加上無法提供穩定財力證明等，聯徵報告上增加玉山銀行的兩次新業務查詢與得到婉拒結果，可以預知整體評分恐因此再降低、後續處理困難度提升。

4.續上、據S先生表示會有這三次遲繳，原因很單純就是忘繳；我們相信確有可能是忘記繳(因郵局存摺內有足夠的餘額可繳帳單)，但遲繳紀錄卻只會『詳實紀錄於聯徵信用報告上供各家銀行參考』，沒有絲毫轉圜的空間。加上S先生持卡使用、有習慣會動用循環信用與刷卡分期，且幾乎每張卡都有用到循環，這也是聯徵信用評分拉不起來的主因之一；當然銀行也會列負面分數。

5.雖然S先生名下有登記一戶產，不過、這戶房產也有貸款正在繳，也就是說、銀行會將房屋貸款月付金納入本次貸款的月付比一併計算；據悉、S先生雖然揹了房貸，但是月付金是跟家人一起分擔，也就因為是共同分擔房貸，所以並沒有規劃要利用房屋進行轉貸增貸申請，他擔心屆時會讓家人知道房屋貸款有轉別家銀行，增加他後續解釋上的困擾。


操作規劃與應變：

1.針對本案委託人能夠提供的資源，並審慎評估其不利因素(遲繳、無穩定財力、聯徵查詢、信用卡循環欠款等)後，與三家銀行資深業代深入討論後，初步決定由其中一家銀行進行申請；先跑銀行內部評分、得到整體評“較差”的數據(如我們預測相同)，所幸仍能提出申請。

2.因為職業緣故、銀行表示須前往S先生的工作場所去現勘拍照，這因素曾讓S先生的合夥人較感不悅而不願意配合；幸好、後續S先生表示也有屬於自己一間狗場工作室位三峽區，若要現刊拍照可以選擇三峽區的現場，這一點有說服了銀行採納，否則僵持不下的結果恐會讓案件無疾而終。


最終審查結果：

銀行最終核准房貸總金額為50萬元／利率4.9%／分年本息攤還／月付金約5,279元


結案後的心得：

8月份S先生送件被銀行婉拒後，又遇到家中父親病危，一直擔心本次貸款會被銀行再次婉拒；直到接收到我們這裡的核准訊息，S先生才算放心下來。後續我也針對本次貸款的月付金給予意見，因為申請金額不多僅50萬，雖然利息較低、但仍不建議分較長的期數攤還；避免攤還期限長、造成總繳利息多就不划算了。

另外、我們也建議S先生，若未來還有機會向銀行申請借貸，最好方式是能夠自行設立一間營利事業登記、可採免用統一發票405表型態；同時請記帳士於作帳時、一併申報負責人薪資所得，如此後續才不至於被銀行刁難，也有利於所營事業能夠經營長久。

最終仍要感謝S先生的囑託信任、與這段申請時間充分配合與等待，讓案件能夠有滿意的結果；先預祝他經營事業能順利成功、鴻圖大展！


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