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轉載 2019/06/18 【蘋果日報／陳筱惠】


「自備30萬起，輕鬆購屋」、「低自備10萬即可交屋」，房市不景氣，不少建商祭出低首付小宅猛藥催眠，吸引資金不足的年輕人購屋，但小心落入「養套殺」陷阱，房子沒買到反賠上1筆違約金！


台中1名32歲張姓上班族，月入4.5萬元，被88萬元低自備方案吸引，心想自己年過30、存簿也有近百萬元，心一橫就簽下權狀21坪、總價780萬元的預售小宅案。


總價780萬元的預售屋，至少要2成頭期款、156萬元，可想而知自備88萬元根本不夠，這時候銷售人員告訴張男，可以一半向建商貸款、一半用信用貸款，補足剩餘68萬元缺口，張男心動答應，但沒想到直到交屋前半年，才發現自身還有車貸的情況下，34萬元信貸無法核過，在家人也無法支援的情況下，面臨違約風險。


沒收價金穩賺不賠


依照合約，建商最高可收總價15%的違約金，換句話說，不只88萬元拿不回來，房屋也面臨斷頭危機，他只好委託仲介以低於市價轉單急售，最終只拿回一半自備款，人生第1次買房，他賠掉44萬元血本，落下財房兩失的遺憾。


按照一般購屋流程，簽下預售屋合約後，要陸續付出定金、簽約金；建案開工時，繳交8％至10％不等的開工款；之後依建案進度，每期繳交工程款，到交屋前付出的總金額，大約就是屋價的2、3成，也就是所謂的購屋頭期款。


但張男的低自備方案，從下定到開工，建商只收88萬元，直到交屋前才需繳足頭期款餘款，而張男直到交屋前半年才發現信貸不過，房屋根本過不了戶，這就是建商的經典的「養、套、殺」3部曲。





建商除了大打心理戰，從簽約後到交屋前，消費者只要付不出價金，房屋所有權都還在建商手上，真的遇到斷頭屋主，建商能沒收已繳價金之餘，還能再將房屋重新出售，實際上穩賺不賠。


據1位資深的代銷業者私下透露，建商第1步曲「養」，先打出各式口號「低自備XX萬即可成家」、「買房比買車還便宜」等等，讓年輕人衝動下訂，尤其第1次購屋的年輕人，在銷售人員糖衣話術包裝之下，毫無抵抗力，儘管有《預售屋定型化契約》規範，但在頭期款付款項目，也會另行註明「若因顧客因素導致貸款無法放款，差額顧客需自行補足。」等約定。



補不了差額變斷頭


第2步「套」，不具名的建設公司老闆表示，在低自備的條件下，當然不足以應付頭期款，此時滿手鈔票的建設公司，就能夠利用「建商貸款」、或是幫忙找「信用貸款」來加速成交，也就是說至少2成的自備款，屋主僅自備1成，「其他的，建商幫你想辦法」，讓民眾無後顧之憂的簽約，反正建商、代銷賺到業績，銷售一路長紅，誰管無知的購屋客貸款能不能通過。


歡喜簽約做足成家夢之後，一路到了交屋前半年，就是建商第3部曲「殺」的收割期，最容易引爆斷頭危機的是自備款關卡，繳不出來就會面臨建商不交屋、已繳價金被沒收，或是急於降價轉售求現等窘境。


「寬限期」後見隱憂


群義房屋名星逢甲加盟店彭育峰表示，今年已進入第1波低自備交屋潮，只要是當初打出低首付、低自備的建案無一例外，在交屋前半年的時間，進入貸款對保程序時，都出現貸款不能過，約5%屋主因斷頭急售，看似比例很低，但小宅預售案少則百戶、多則上看400、500戶，數量也不容小覷。


不過更多人選擇撐過頭期款門檻，先用盡全力補足差額咬牙拼交屋，但別忘了「低首付」不等於「低房價」，入手後才是惡夢的開始。舉例來說780萬元的預售案2成頭期款，屋主自備80萬元，加上建商無息借貸80萬元分3年償還；用現在房貸1.7%試算，620萬元房貸分30年，1個月須支付約2.2萬元，再加上建商貸款每月也須繳交2.2萬元，加總起來交屋後，1個月房貸竟高達4.4萬元。


資深的代銷業者表示，大多數被「低自備」建案吸引來的消費者，財力本就不雄厚，即便使用「寬限期」也只能多生存2年，當初埋下年輕人衝動購屋的因，已造成未來幾年財務隱憂的果。


【購屋前 財務評估注意事項】
★頭期款準備事項：頭期款通常為房價3成，宜備足3成以上自備款 
★其他費用：交屋另有雜支費用，如代書費、契稅等，應多準備約10萬元隱藏費用 
★貸款注意事項： 
．房貸負擔能力約月薪1/3，以月薪5萬元為例，未來繳交房貸金額落在1.5~2萬元間 
．貸款前半年需有正常金流，例如公司薪資證明等，且須有交易紀錄 
．注意信用卡繳交狀況、自身是否有其他負債如信貸、車貸等，皆會影響房貸成數 
資料來源：《蘋果》採訪整理