Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

轉載 2017/06/26 【房地王／胡兆陽】


最近不少建商加緊趕工完成新成屋的建案，希望能趕在6月底之前完工、交屋入帳，這樣建商的上半年財務報表才會好看一些。於是買預售屋的民眾在這個建案完工沒多久，就收到了建商請你去銀行對保、辦理房屋貸款的通知。但是就在這個階段，會有很多令購屋人傻眼的變化，如果沒有做好準備肯定會讓人吃了一肚子氣。



一、對保流程提前

一般買預售屋的流程是：付訂金、簽約、開工、工程期間付工程款（標榜「工程零付款」的建案則沒有這一項）、完工、使用執照核發、用印完稅、對保辦房貸、驗屋、交屋，最後是銀行撥款給建商。其中，對保、辦房貸的部分通常是由建商提供的銀行來服務（民眾也能自己找房貸銀行），但由於建商會擔心少部分購屋民眾可能遇到「房貸申請不過」的問題，因此在建案的使用執照核發下來之後，就提早通知民眾先去銀行辦理對保、房貸事宜，所以準備交屋的民眾也要跟著早一點準備好年度收入、財力證明等文件，以免措手不及！


二、房貸成數不是建商決定

最令民眾傻眼的應該是，有些建商在預售屋買賣契約書裡告知購民眾可申請「8成銀行貸款」，但是跑去和銀行對保、辦理房貸時，銀行卻告知最多只能貸款房屋總價的7成。以一棟總價1,000萬元的房子而言，少了1成的房屋貸款額度，等於自己要在極短的時間內拼出100萬元的自備款，恐怕沒幾個人做得到。

房貸成數之所以會有這樣的變化，銀行業者解釋主要是房貸成數的多寡與借款人（可含保證人）的年收入有關，通常是「年收入要達到貸款總額的20%以上」，而且民眾當初簽約時沒有看清楚的是，契約書裡會寫明「實際核准房貸成數以承辦銀行或主管機關為主」，所以房貸成數絕對不是建商說了就算數。


三、公司貸款有玄機

另一種建商所說的「80%房屋貸款」，通常會加上小小的字寫著「10%公司貸款」，這是指房屋總價的10%價款可以在交屋之後，1~3年之內按月分期還給建商，財力雄厚一點的建商就算你免息，中小型建商則可能算你年利率3~5%的利息，所以決定借款之前一定要向建商問個清楚。


四、年期拉長影響房貸成數

針對想要申辦「30年期房屋貸款」的購屋客戶，有些銀行為了控管房貸的營運風險，還會再降低申請人的貸款成數，例如從80%變成75%、從70%變成65%；有些銀行所提出的「特別優惠利率」房屋貸款（利率可以減少約0.05個百分點），則是只針對一併申辦房貸壽險商品的客戶，一般申貸戶並不適用，因此申請房貸之前務必多多比較各家銀行的規定。