轉載 2021/10/13 【好房網News／林奇芬】
過去五年來，房價雖有一段盤整期，但之後又持續上漲。從央行到財政部，各種打房政策陸續推出，為何房價持續上漲？歸根究底有三大因素。而未來這三個因素是延續，還是會改變呢？
根據中央銀行統計，2021年8月底為止台灣民眾購置住宅貸款餘額來到8.48兆元，建築貸款餘額來到2.68兆元，雙雙創下歷史新高。而全體銀行不動產貸款比重已經佔總放款比重36.6%，此也讓中央銀行持續緊縮銀行不動產放款業務，試圖讓房市降溫。
不過在央行多次緊縮行動下，近期房市交易仍然熱絡，房價也沒有下跌。推升這波房價續強的關鍵，還是在於資金過多，除非未來資金狀況有所改變，否則房價仍可能維持高高在上。
全國住宅價格指數趨勢圖（資料來源：內政部不動產資訊平台，統計至2021/第二季）
推升房價三關鍵
一，資金過多，追逐房屋與股票
自2016年以來，新台幣持續升值，從33.8兌1美元到目前28.15兌1美元，升值幅度高達20%。包括台商回台投資或熱錢流入，資金持續流入推升貨幣供給額大增。2016年M1B餘額16.3兆元，M2餘額41.6兆元。但至2021年8月底M1B餘額24兆元，M2餘額52.4兆元，成長率分別是47%、26%，可見台灣通貨大幅成長力道。
台股指數過去的天花板12682，在2020年終於被突破，但股市仍持續上攻，一直到2021年7月再創下歷史新高18034。若跟2016年初指數8315相比，股價指數漲幅116.8%更為驚人。與股價暴衝相比，房價上漲也不令人意外。整體來說，推升股市與房市的關鍵，在於資金過多。
台灣貨幣供給額（資料來源：財經M平方，統計至2021／8）
說明：
M1B=M1A(通貨淨額+支票存款+活期存款)+活期儲蓄存款 M2=M1B+準備貨幣(包括定期存款、郵政儲金、外匯存款等)
不過值得注意的是，今年下半年以來，貨幣供給年增率有逐漸趨緩的現象，資金收縮現象正在緩步發酵中。
二，低利率，可貸款成數高
相較於股票融資最高僅60%，房屋貸款可借貸成數高達80%，槓桿操作空間更大。此外，房貸還可分期從20年到30年不等，屬於長期融資，甚至還有2年寬限期，僅繳息不還本。再加上目前為低利率環境，五大銀行平均房貸利率僅1.35%，這都提供房地產市場良好成長環境。
不管是返台台商還是企業大股東，都可以利用低利資金取得房地產，無怪乎這幾年房地產交易持續增溫，房價上揚。雖然目前央行與財政部已經對投資大戶採取信用管制，可貸款成數降低，買賣稅負大幅提高，但整體房價在過去幾年持續墊高。
三，區域發展帶動
過去大家都戲稱台灣有個天龍國，暗指台北市、新北市，房價居高不下，但其他縣市購屋壓力卻不至於過高。但目前隨著竹科、中科、南科開發，產業發展往其他縣市移動，房價上揚壓力也逐漸蔓延至中南部。最明顯的就是台積電進駐南科後，帶動了台南市房價上漲。根據房仲業者統計，跟疫情爆發前相比，六都房價都上漲，但其中台南市漲幅高達15%，居六都之冠。我有個朋友在台南經營房地產業，他也表示這二年房價漲幅令人驚訝。
留意資金環境改變
以上三大因素，推升房價持續上揚，同時也從蛋黃區(台北市、新北市)，逐漸往蛋白區(桃園、新竹、台中、台南、高雄)擴散。區域發展帶動的需求(或炒作)，主要受工業區發展影響，在北部缺少發展腹地下，往其他區域延伸，減少南北不平衡也無可厚非。只是未來中南部的年輕人，再也享受不到低房價、低物價的優勢。
但由資金推升的房價成長，未來可能面臨一些挑戰。包括美國、歐洲開始減少購債規模，全球將進入資金收縮期，過去幾年氾濫的資金潮將逐步退潮。另外，也要觀察新台幣走勢，若美元持續走強，新台幣從升值轉為貶值趨勢時，則資金也可能出走。再加上央行對房地產放貸有較多信用管制，限縮銀行不動產放款空間。前二項資金利多已慢慢受到衝擊。因此，房價未來還會不會漲，不妨從資金面來觀察了。
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