Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

轉載 2022/02/06 【591房屋網／黃鈺倫】


買預售屋要辦房貸時，不少人會猶豫要不要自行找銀行貸款。對此，專家指出，使用建商配合的銀行，好處就是由於整批大量貸款，若遇到房市反轉下跌時，銀行鑑價比較不會有估不到的疑慮，並且針對套房等特殊物件的貸款成數也會比較高，然而自洽貸款的優點就是條件比較可以符合自己所需，並且也有機會談到較好的利率與成數，但值得注意的是，自洽貸款一定要與建商和銀行確認申辦期限，以免貸款延誤，就會產生滯納金，不可不慎！




 

特殊狀況建議使用建商配合銀行貸款


買預售屋要準備辦房貸時，一般來說建商會提供2~3種銀行方案給買方參考，成數與利率可能不一樣，House123房產平台執行長邱愛莉指出，原因就在於部分銀行方案可能是針對軍公教身分有優惠，而部分可能較願意承作自由業者，因此建商會提供2種以上方案給買方挑選。


使用建商配合的銀行，好處就是由於建商整批大量貸款，銀行對於買方的收入審核會比較寬鬆，其次是若遇到房市反轉下跌時，銀行鑑價比較不會有估不到的疑慮，最後若是購買的產品為套房等特殊物件，一般來說銀行貸款多數約6~7成，然而建商大量貸款也許能夠增加到8成，這都是使用建商配合銀行貸款的優點。


不過若是自身條件較好，屬於醫師、律師、會計師等菁英客群，或是需要40年房貸等特殊需求者，則可以試試自行找尋其他銀行申辦貸款，優點就是可以符合自己所需，並且也有機會談到較好的利率與成數，但是得注意由於使用建商配合的銀行，流程比較不需要擔心，反觀自己找的銀行就需要緊盯進度，並且要跟銀行確認申辦期限，以免貸款延誤，就會產生滯納金。


自洽貸款留意送審銀行應保持3間內


為了避免發生自洽貸款延誤的狀況，買方得密切注意申辦貸款的時機點，一般來說，建商會在取得使用執照後通知買方可以開始找銀行辦理，否則使照還沒下來之前因為房屋並沒有門牌地址，銀行沒辦法估價，就無法提供貸款成數與利率。不過邱愛莉也提醒民眾，在找房貸銀行雖然可以多間比較，但實際送申請書時應儘量保持在2~3間以內的範圍，否則聯徵紀錄太多筆，將會影響後續銀行借款意願。


比起自洽貸款，使用建商配合的銀行貸款，申辦速度會更快，原因就在於建商可能在使用執照還沒下來前就先與銀行談妥方案，因此為了避免自洽貸款申貸延遲，建議買方可以事先準備好財力證明等文件，等時間一到即可到銀行辦理，並且先與建商和銀行各別確認期限，申貸時間通常來說大約2~3周時間內就會完成。


Tips：民眾若是一開始買房就有預計要自洽貸款，記得要仔細閱讀自洽貸款的合約內容，一般來說建商都能夠接受自洽貸款，不過若是建商只允許使用自行配合的銀行貸款時，恐怕就屬違規。立亥國際總經理洪立洲表示，根據預售屋買賣定型化契約應記載不得記載事項第十八條第1項的貸款約定，買方可得較低利率或有利於買方之貸款條件時，買方有權變更貸款之金融機構，因此建商不得限制。