Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

轉載 2023/02/20 【好房網News／蔡佩蓉】

央行去年四度升息，累計共2.5碼，幅度為0.625％，但不少房貸族都發現，似乎銀行調升的貸款利率，幅度比央行大。例如有首購族2020年買房，貸到1.31％的「利率地板價」，但歷經去年總共升息2.5碼後，到今年2月利率已經升上2.01％，比原比推估的1.935％還高。

也有房貸族PO網說，去年7月時，銀行竟調升4次利率，從1.31％到1.45％，再到1.66％跟1.75％，讓他很納悶，怎麼調速度、幅度都比央行猛。原來這跟利率的組成有關，不同銀行會有所差異。

僑馥建經表示，房貸的利息計算方式，可以分為「固定」及「機動」兩種，前者利率在貸款期間維持不變；後者則是隨各銀行基本放款利率增減。但目前國內已經沒有固定利率的房貸了，市場上常見所謂的「固定型房貸」，其實只是前幾年固定，之後便轉為機動的利息計算方式了。

房貸利率組成當中的「加碼利率」，是由銀行的作業成本、風險、利潤所組成，並依客戶綜合條件而訂。圖／取自僑馥建經

僑馥建經指出，各家銀行房貸利率的組成是以「指標利率＋加碼利率」為主。「指標利率」是銀行的資金成本，依市場整體利率水準而訂定，大部分跟著央行的升、降息趨勢而波動；「加碼利率」則是由銀行的作業成本、風險、利潤所組成，並依客戶綜合條件而訂。

換言之，不同銀行的 「加碼利率」不同，才會出現利率調升幅度，比央行升息基點還高。此外，去年2月，金管會宣布提高國銀不動產授信的風險權數，當時就被解析，因銀行承作不動產放款成本墊高，可能會提高利率、降低貸款成數或減少承作不動產放款，這也是影響「加碼利率」的因素。