Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

民國102年9月10日一位匿名的網友提問

我(兒)有房子銀行估價290萬,目前貸款有土銀65.5萬,聯邦約55萬,民間30萬,原本要撥款了,銀行告知有民間借貸無法辦理若要辦理需做保人,因為當初房子是我母親的,那時向民間借貸我做保,但母親往生所以我已拋棄繼承江房子過給小孩,原本請代書處理協議是先將欠款全部清償後再向銀行貸款(因為這樣資料就不會有遲繳及民間這些了),代書說因為它們辦過很多有民間借貸的案子都會過,我當初有告知因我有欠銀行房貸(已經沒有繳了)結果呢?現在又要重新再送別家.......時效上全被打亂不知有誰能夠幫我辦理且快速過件

我的回答

一、銀行對於房屋的初估為290萬、以貸款成數保守七成計算，可申貸金額約為203萬；扣除土銀66萬、聯邦55萬，以及民間借款30萬，尚有50~60萬的空間。

二、銀行對於有民間或私人設定的房屋，處理方式不外乎兩者：

*可以先送、核准撥款前須先將民間設定塗銷
*一律不承接，須等民間私人設定塗銷滿一年後方能再重新申請

三、而問題令一重點在於『房屋貸款出現遲繳情況』，如逾期情節嚴重、確實『需要先代墊清償所有銀行端借款』後方能進行後續作業。

總結：我認為您委託的代書對於因應與處理之道都應該非常瞭解，問題關鍵在於『選擇銀行上認知錯誤』~故造成後續被銀行婉拒申請。而這一問題應該是當初在派送到銀行端之前就應該確定妥當，否則對於"代墊者"來說、反而是一種資金回收的風險，對於"被代墊者"來說、屬於時間與聯徵信用查詢上的浪費。

希望回答有協助釋疑，如有疑問可再來信或電

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Jerry~