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轉載 2015/11/21 【蘋果日報／倪浩倫】


建案在取得建築執照後、到使用執照核發前稱做預售屋。預售屋交屋前，雙方若有違約，皆可互相求償違約金，賣方違約，除了要退還買方已繳的價金外，違約金以物件總價15%為底限；買方違約，違約金則以物件總價15%為上限。


預售屋的自備款，一般約為總價20~40%，因可分階段繳，還款壓力較輕，是許多人購買預售屋的原因。但在交屋前，買賣其中一方因故或無故違約，另一方可主張解除契約，並要求對方付賠償金。


賣方可要求賠違約金


內政部《預售屋買賣定型化契約》第24條「違約之處罰」裡的第4點：當買方因違反「付款條件及方式」時，賣方可沒收房地總價的一定百分比金額，此百分比以15%為上限，實際數字依雙方簽訂的合約內容為準。若沒收金額超過已繳金額時，則以已繳的金額為限，沒收後，買賣雙方同時解除契約。


然而，並非遲繳幾天就會被判違約，《預售屋買賣定型化契約》第8條「付款方式」裡載明，買方若逾期2個月，或在使用執照核發下來，超過1個月不付應繳款，賣方會以存證信函，或相關有效的書面催款，文件送達後7日內，買方仍未繳應付款，賣方可主張買方違約，要求其賠償違約金。


台灣房屋法務專員游璿樺舉以2000萬元的物件為例，15%即為300萬元，若買方違約時，已繳的金額未滿300萬元，建商可全數沒收，並不得多做求償，「若繳的錢超過300萬元，則沒收300萬元，超過部分退回給買方。」


住商不動產副總經理劉明哲表示，買方違約多為2種情況：一是買方認為房市不景氣，未來跌幅可能超過買價的15%：二是貸款貸不到當初設定的成數，不想冒斷頭的風險，決定認賠15%殺出。


交屋延後損買方權益


賣方違約，同樣要賠償買方違約金。交屋時的建材，若和合約內容不同，買方可主張違約；此外，若合約註明的開工期，以及使照取得的期限逾期，買方也可據以主張賣方違約。


劉明哲解釋，開工期延後，會拖延到完工時間，使用執照取得延後，則會影響到交屋時間，這些皆有損買方權益，「自住客會因此無法如期搬入，也易影響投資客的資金周轉。」


賣方若違反「賣方之瑕疵擔保責任」，也屬違約，以上3項，買方皆可要求解除契約。賣方除了要退還買方已繳的價金，也要額外賠償違約金，金額為房地價款總價的一定百分比。游璿樺說，不同於買方違約，賣方違約金的百分比，金額是以15%為底限，實際數字依雙方簽訂的合約內容為準。值得注意的是，若賠償金額，超過買方已繳價款，則以已繳價款的金額為限。


【預售屋買方違約】
違約條件：
●買方逾期2個月，或使照核發後1個月未繳款
●賣方寄出催繳文件，送達7日內仍未繳款
違約金：
●沒收買方已繳金額，金額以物件總價15%為上限，超過退回
●已繳金額未達15%，以已繳金額為上限
資料來源：《蘋果》採訪整理


【預售屋賣方違約】
違約條件：
●主要建材的廠牌、規格和契約內容不同
●開工及使照取得時間逾期
●建物具重大瑕疵
違約金：
●全數退回買方已繳款
●額外支付買方賠償金，最低金額為物件總價15%
●賠償金額數字超過買方已繳款金額數字，以已繳款為上限

資料來源：《蘋果》採訪整理