Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

轉載 2015/06/26 【蘋果日報／陳建宇】


找到心目中理想的房子，除非你月入百萬或老爸是郭台銘，不然大概都要辦房貸。而不管是貸款成數還是房貸利率，許多民眾常常都會遇到問題，專家說，這時候就要找「熟人」出來幫忙了。


近期不論公股或私人銀行，紛紛緊縮房貸成數，房貸利率也多逾2%，民眾愈來愈難貸到心中理想的成數或利率，有熟人可以幫忙最好。所謂的「熟人」，指的不是民眾在銀行裡有熟識的人，而是和銀行「長期往來合作」的房仲或代書。



可搭裝潢一起貸款


各家銀行對於房貸利率或成數都有一定的標準，但標準是人訂的、也有例外，長期和銀行配合的房仲或代書，通常可以取得更優惠的房貸條件。一般民眾的中古屋貸到7成已經「緊繃」了，但地政士林月蓮就表示，透過和銀行熟識的房仲或代書，貸到8、9成也不無可能，甚至還能搭裝潢一起貸款。


此外，面對銀行的態度也很重要，長期和銀行往來的民眾賀先生指出，銀行放款會考量貸款民眾的基本條件，但民眾不需要有「求銀行貸款給我」這種感覺，要讓銀行感受得到「是你在挑銀行」，當銀行需要佐證文件的時候就提供給他，即便沒有例行性的固定收入，還是可能拿到較低的利率或較高的成數。


留意實價登錄價格


挑選物件也必須仔細考量，很多時候貸款成數確實達到8成，但銀行鑑定出來的價格不見得是房屋成交價。舉例來說，買價1000萬元的物件，銀行鑑價可能認為只值800萬元，貸8成只有640萬元，中間差的160萬元變成得民眾自行補上。


銀行鑑價會考慮物件周邊環境、屋況好壞、同社區前後棟差別，並參考實價登錄價格及周邊物件的放款經驗，但有銀行內部人士透露，有時負責鑑價的部門甚至沒去現場看，只用實價登錄價格判定。建議民眾最好留心周邊實價登錄價格，避免因鑑價過低而影響貸款金額。


洽談房貸小撇步


方式 / 優點
★找對的人辦
如房仲、地政士等通常都有熟識或常往來的銀行，透過他們找銀行，有機會貸到較高成數或較低利率
★買對的地點
地段位置佳的房子，銀行評定價值也會較高，可避免鑑價過低、還要多籌自備款的窘境
★有對的態度
不需要低姿態好像求銀行貸給你，要讓銀行感受到是你在挑銀行
資料來源：《蘋果》採訪整理


提出負擔房貸證明


民眾辦理房貸時，最基本的條件是本身信用不能有瑕疵，並具備一定的還款能力，不見得固定收入要很多，重點在於提出可負擔房貸的證明。此外，車貸是信貸的一種，若有能力可先將車貸結清，對於房貸申請會更有幫助。