Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

轉載 2015/08/15 【蘋果日報／張琬聆】


七夕情人節將到來，濃情蜜意的情侶若想趁此佳節追求更大的穩定感，一起攜手看屋買房，專家建議可從外圍交通便利區域的小宅入手，並選擇好轉手的產品，避免修成正果要換屋或感情生變時房產難以脫手。


情侶想買房通常是感情穩定、準備結婚。信義代銷研展組經理楊國昌認為，如有結婚新房要入住的需求，以能馬上交屋的新成屋、中古屋較適合，預售屋2~3年後才交屋，緩不濟急，「2~3年的變化對感情恐怕也是考驗」。



買房當合資投資


「樂觀來看，結婚都無法保證不離婚，更何況只是情侶」，金磚動力行銷副總經理施孝文表示，如果真要共同買房，不妨就當合資投資，未來就算分手，或許處分後還能賺增值價錢，只要事先白紙黑字將產權比例及獲利分配寫清楚，不要分手後牽扯不清就好。情侶一起買房，光地點就得先做好溝通。楊國昌表示，先以雙方工作地點為考量，但市中心房價高，可從外圍地區入手，單價較便宜，且現在捷運方便，住遠一點都還可接受。施孝文也認為，沒捷運的地方，可選近公車站，這樣女友不用男方接送，上班通勤較輕鬆。


可考慮學區問題


新理想廣告總經理黃正忠強調，首購族通常7~10年後才會換屋，所以若有結婚生子打算的情侶，可提前考慮學區問題。而較適合情侶的產品格局，楊國昌認為，小坪數的2房產品總價低好入手，又能給彼此多一點空間，是最佳選擇；黃正忠也直言，2房為主流產品，出售時較搶手。情侶買房也要避免難脫手的地雷產品，如區域內同質性多的產品、供給過量的區域等，黃正忠表示，不要只看低價，像套房、溫泉宅、山上宅等特殊產品，較難轉手，應避免購買。


【避免被認定贈予遭課稅】


愛情很玄妙，熱戀時連生命都可不要，但決裂後翻臉不認帳的也不少。專家建議應另訂產權分配、支付費用與未來獲利拆帳的契約，並保留出資明細，以免分手後因房產爭議而歹戲拖棚


按出資比例分配持分


總價動輒百、千萬元的房子，該登記在誰名下，由誰出資、付房貸，都應理性討論。「親兄弟明算帳，情侶更要講清楚」，新北市地政士公會榮譽理事長林旺根認為，若雙方都有出錢，採共同登記最好，產權登記在雙方名下，按出資比例分配持分。李佳芬地政事務所負責人李佳芬建議，共同登記須另立合議書，寫明出資比例，詳列如何負擔各項支出及貸款，及未來售屋所得的分配等，並應保留所有繳款明細與收據。


但情侶購屋糾紛往往是當初不好意思要求共同登記產生的後患，李佳芬表示，若只登記一人名下，另一人可做反設定，未來售屋時可要求對方還錢；太平洋房屋顧問李季鴻建議，也可由另一人提信託契約，或採借名登記，以保障自身權益。住商不動產企研室主任徐佳馨提醒，由於情侶無法律關係保障，就算採共同登記，若一方不幸死亡，另一方將無繼承權可接收持分。


無繼承權可接收持分


而通常貸款申請人就是房屋登記人，所以決定產權登記時就應先思考由誰申請房貸，若為共同登記，可兩人聯保。但林旺根表示，聯保的貸款條件較不優惠，建議以經濟能力、信用狀況較好的人申請，另一人設定2胎順位抵押權確保權益。徐佳馨提醒，較常見登記給女方，但因收入不符合購屋能力，易被認定是贈與而遭課贈與稅。


【情侶購屋重點】
條件╱內容
房屋地點
◎近雙方工作地點，或交通機能好的地區，通勤較方便
◎市郊外圍單價較低，較好入手
◎避免供給過大的區域，以免脫手不易
◎若有結婚生子計劃，可考慮近學區
產品特色
◎小坪數總價低，但應避免難脫手的套房及特殊規劃產品
◎2房產品較符合目前市場需求，轉手性好
資料來源：《蘋果》採訪整理


【情侶購屋愛注意】
注意事項╱建議內容
貸款申請：
◎以信用狀況、經濟能力較佳為產權登記人，可獲取較好貸款條件，另一人做連帶保證人，未來可主張優先承購
◎若一方為貸款人，另一方可設定2胎順位的抵押權，未來賣屋時須付出資價金才可塗銷
◎若房屋產權為共同登記，可採共同連保，但貸款條件較普通
產權登記：
◎共同登記：房屋所有權登記雙方名下，通常是產權持分各半，或按出資比例持有產權
◎登記一方名下：
方法1：另一方立約載明出資比例做反設定，未來賣屋須返還出資價金才可塗銷
方法2：另一方做信託契約，未來賣屋可歸還出資金額：
方法3：不論由誰出資，另一方設定預告登記，未來須取得雙方同意才可處分房產
方法4：出資的一方採借名登記，隨時可要求返還登記
出資證明
◎保留繳款明細：包含頭期款金額、貸款匯款資料、裝潢或維修費用等收據
◎若由一方申請貸款，但另一方有負擔房貸，須保留轉帳明細
重購退稅：
換屋後若想重購退稅，登記人須與前屋一樣
獲利分配：
◎若做出租投資，可立約載明持有期間收益按出資比例分配
◎若出售獲利，立約載明按出資比例分配
◎若不出售但要求賠償漲價金額，或折抵跌價金額，可找2~3家銀行估價，或不動產估價師估價，再按出資比例分配
資料來源：《蘋果》採訪整理


【專家意見】共同登記保障彼此權益


情侶買房時通常感情不錯，特別是男方會有「沒關係，我來付錢」的態度，但往往未來分手常見要求還錢、還屋的糾紛，建議還是「先小人後君子」，以較婉轉的語氣，或以爸媽提議、要求為理由，提出雙方共同登記，較能保障彼此的權益。


新制度 自住6年才免稅


情侶通常也是年輕的首購族，購屋資金有限，應先求有再求好，找雙方喜歡、價格負擔得起的物件為主。明年起新稅制上路，自住須跨過6年門檻才有免稅優惠，不像舊制至少持有2年後就可出售，沒結婚打算的情侶恐較難撐過6年。