Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

轉載 2022/08/17 【蘋果新聞網／王鈞生】

中和預售建案「青慕淳」因建商倒閉，消費者慘賠迄今拿不回「履保款項」，但事實上，「履約保證制度」仍是買房最後一道防線，切莫省小錢挑戰人性。專家表示，該制度主要由銀行投資成立的建築經理公司，擔任履約保證人，最後經確認款項無誤後，「一手交錢、一手交貨」，確保交易流程安全。但若賣方這段期間想要動用履保款項，經買方同意後即可動撥。

所謂「履約保證制度」，又稱「成屋履約保證」、「交易安全制度」或是「買賣價金履約保證」。當買賣雙方簽定不動產買賣契約後，買方得分期付出價金匯入建築經理公司在銀行開設的「履約保證專戶」中，此舉可大幅減少過去如自售屋主遭買方詐騙、被害屋主遭受房財兩空的損失等糾紛。

目前市面上提供履約保證的建築經營管理公司很多，例如信義集團及台新銀行投資「安信建經」，而目前市佔率較高的則是台灣企銀、台灣金融資產投資的「僑馥建經」等等，都相當具有公信力。

至於市場履保費用，皆以房屋成交總價的萬分之2~6為基準，各家規定略有不同，簽約最好先向地政士或該建經公司確認後再行付款，原則上費用就視為買賣雙方共同分攤；舉例來說，若是一間成交總價1千萬的房子，申請履保的費用約2至6千元，由買賣各自出一半，佔交易費用比例並不高，切莫省小錢。

第一建經研究中心副理張菱育指出，履約保證幾乎是所有房市交易必備，只要任一方無法履約，建經公司履約保證就能完全退還價金或標的物，簡單說就是「一手交錢、一手交貨」。

然而履約保證有種情況則是例外。由於買賣房屋交易流程有用印、完稅、貸款、交屋等流程，時間短則數週、長到1個半月，很多賣方已「先買屋、後賣屋」，易有短期資金周轉不過來的問題，因此常見要求提前動用履約資金款項，

宥欣地政士事務所地政士謝宛珍說：「提前動撥的情況很常見，通常只要買方同意就可動用，至於建經公司則會評估扣除銀行貸款及土增稅後，房屋殘值是否大於動撥款項，且賣方通常都已將權狀及印鑑證明交付給代書，因此依照經驗來看，風險相對小。」