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轉載 2015/10/13 【蘋果日報／陳英寰】


8月13日央行宣布放寬不動產信用管制，刪除新北市八里、鶯歌及桃園市全區，且同時豪宅、法人購置住宅及第三戶房貸成數，從原有的5成增加至6成， 多數業者對此自然樂觀其成，「脫困」區域的業者更是喜上眉梢，不願具名的代銷業者即表示，這幾年市面上短期投資客早已被打房政策清洗到所剩無幾，剩下的投資客都屬於中長期持有，無立即變現壓力，因此若持續實施信用管制，反而是變相懲罰貸款需求旺盛的自住買盤，所以央行此時選擇解禁，一方面是挽救國內低迷的GDP，另一方面也能讓房市回歸供需正軌，可謂一舉兩得。






鬆綁仍不敵觀望氣氛


不過雖然宣布解除多個地區的信用管制措施，但整體市況依舊不敵濃厚觀望氣氛，不少個案價格還是應聲下跌，尤以外圍二線區段最為有感，至於位處蛋黃區的市中心也難擋下修趨勢，實際成交價同樣有所鬆動，唯幅度上較不明顯。


可以肯定的是，前一波的瘋狂資金行情已告一段落，全台各熱門區域房價將從「攀升期」進入「高原期」，尤其大環境在QE退場、房地合一新制、整體經濟復甦未明等利空面衝擊下，買盤對市場產生觀望，成交期勢必較為拉長許多。


目前政府出手抑制房價力道出現減緩跡象，但買方對於房價下修期望值大增，特別是部份置產熱區，買盤收手情況更為明顯，這部分著實反映在議價行為上，從近來各區指標案在開價漸趨收斂，不如之前跳躍式的走勢便可嗅出一二，重要的是，在短線操作大量退場後，房市將回到品牌、地段、環境、規劃等基本面，自住客層選擇物件更能以客觀條件出發。


國內利率有空間下修


和2008~2009金融海嘯當時的「危機入市」不同，現階段房市承受著極大的價格調整壓力，業者能夠承受多少的衝擊面還有待觀察，而排除了短炒因素，部份區域房價快速墊高的情況將不復見，反倒有利於自住及中長期持有客層進場挑屋；就未來發展性來看，北二都政經中心地位幾乎無法動搖，房市仍有高度支撐力道，至於中南部隨著地方重大建設陸續出爐，熱門區域的置產比例有理由持續前進。


目前銀行貸款利率約1.9%~2.3%不等，整體而言還是低利率環境，且政府打房入股的態勢明顯，雖近來全球股災蔓延，但市場資金還是相當充沛，加上台灣CPI(消費者物價指數)為-0.65%、GDP表現不佳，若房市也跟著走弱，恐陷入通縮危機，因此央行在信用管制上有機會擴大鬆綁，利率方面也可望跟著下修。


此外，從各項經濟數據指標觀察，央行絕對有空間採取降息措施，幅度約1~2碼，而利率與房價有其絕對的關聯性，利率一降，房貸壓力減輕，房市買氣應可回溫，至於明年新政府上台後，通縮及人口老化無疑將是首要解決的難題。


買方期待房價鬆動


另一方面，今年國際整體經濟表現不佳，輔以前些年政府制定了一些防止炒作的政策，因此房市勢必回歸基本面，光是今年928檔期案量大幅萎縮，就很難再看到前些年常見的房價創新高或是齊漲的情況，除了特殊區段外，大部分個案在價格上均會進行回檔整理，往後房市會著重在個案表現，尤以地段條件最為重要。


不止是新成屋，中古屋市場買氣也呈現膠著，主因是民眾正在等待房價的下降，至少目前為止與民眾期待的價格仍有落差，不過房貸利率低，屋主不急著脫手，因而形成膠著局面，下半年到明年房市會不會回復買氣，取決於房價鬆動的時間跟幅度，只要房價往下修正，交易量就會成長。


自住需求可留意進場時機


若民眾近期想買房，可以留意幾個時間點，首先在928檔期之後，如果建商的銷售狀況不理想，無疑會有較大的議價空間；再者，明年元旦房地合一新制上路，屆時適用舊制的物件有機會大量進入市場，但如果議價空間有限、持有者也沒有什麼鬆動意願，買氣回溫可能要等到明年總統大選完，畢竟市場上仍有一定的剛性自住需求，且低總價的自住產品應會有比較好的銷售成績。