Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

民國104年10月02日一位【飽嗝】網友提問：


目前無業，上個月離職想要創業，所以需要房貸。
名下一間南部房子目前實價登錄400萬左右
想要抵押貸至少300萬，現有信貸88萬，信用正常。

問過之前辦信貸的業務，我提到想要整合信貸入房貸，她就回我說這樣不行。我想請問一下，我這樣條件是真的不行嗎？還是說信貸整合近房貸讓她少賺？



我的回答：


針對問題、提供個人貸款承辦經驗回覆如下，供參~


首先『無業』~上個月已離開工作崗位，等於說目前版友並沒有收入來源證明提供銀行？若屬實、我會建議找一位可以提供制式財力證明的二等親屬保證人。原因：先不提本次房貸的月付金，信貸88萬掛在版友的帳上，等於每個月都要固定攤還月付金給銀行；如借款人無法提供財力證明，保證人財力即派上用場、房貸銀行合併計算收支比重。若不幸無保證人也無充足財力證明、本次申請房貸~恐怕不容易獲得銀行授信。


其次、必須釐清88萬信貸是『幾時獲得銀行核准』~是最近一年內新增負債？還是一年前？假設是最近一年內的新增負債，且核准時間又剛好是離職前，信用擴張風險遽增；徒增本次申請房屋貸款的困難度(近期增貸、恐影響到本次房屋貸款之成數)。


再者、名下登記『南部房屋位於何處？』~擔保抵押價值有沒有版友所說的『至少300萬？』，也需要再仔細針對房屋進行評估；唯提醒版友注意：

1.實價登錄數據並非銀行准予房貸額度的參考來源(實地鑑價報告為準，南部地區的實價數據恐怕會比銀行鑑價來得少一成、甚至於更多~端視房屋座落地區、非都計區就更差)。

2.包括無業、近期增貸(若88萬為近一年內核撥)、房屋位置等都會影響銀行對於本次借款的貸款成數。試算假設：實價登錄打九折=銀行鑑價數據，乘上房貸成數如為七成(無業、近增與區域修正貸款成數)：400萬乘上90%=360萬、再乘上70%=252萬~明顯就不足版友的目標『至少300萬』，結果還有可能比252萬更少！

至於銀行信貸業務所言無誤，畢竟多半的銀行都不會願意『拿授信出去的房貸錢還自己的信貸錢』~除非找其它銀行辦房貸去代償信貸餘額；非關該行員有無業績可賺少賺的問題。


總結：版友現況、重申注意上述所提到的『物與人』兩項因素，因為版友未來很可能都會面臨到銀行婉拒申請的結果，籲請需有心理準備。


希望回答有協助釋疑，如有疑問可再來信或電(0930-066903)

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Jerry~