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轉載 2015/11/07 【蘋果日報／畢務潔】


房市冷，許多房子流入法拍市場，租屋處如果突然變成法拍屋，房客該如何自保？專家表示，假如租約起始時間點訂於查封前，且為定期租約，在租約到期前，基於「買賣不破租賃」的原則，租客權利將不受影響；但若是不定期租約及未經法院公證的長期租約就不適用，房客須搬離。





租屋處被查封變法拍屋該怎麼辦，這時依據租約起始時間和內容做為區分，律師蔣美龍表示，若是租約起始時間設於查封前，就適用《民法》425條「買賣不破租賃」原則，租客權利可繼續承租，但是須注意該原則不適用於不定期租約及5年以上未經過法院公證的長期租約。此外，若租約起始時t間在查封後，亦不適用於買賣不破租賃，拍定人可解除租賃關係。



不同屋主重新簽約


但買賣不破租賃也有例外狀況，104法拍網總經理籃茂山表示，若法拍物件帶有租約，且租約起始時間設為設定抵押權之後，抵押債權人在拍賣第1次流標後，可主張因帶有租約不點交造成拍賣流標，依據《強制執行法》第98條但書，若租約發生於設定抵押權之後，並對抵押權有影響，可經執行法院除去後拍賣，這時租客就必須限期搬走。


而房客在租屋期間因法拍經歷新舊屋主轉換，崔媽媽基金會法務組組長曹筱筠表示，若適用買賣不破租賃原則，能繼續住，最好要主動跟前後屋主連絡，確認退租後押金須向何人取回，且不同屋主租約若能重新簽約會有較有保障。


可要求補貼搬家費


此外假如被要求搬離租屋處，曹筱筠補充，房客可向原房東要求押金返還及協調補貼搬家費等額外費用，讓傷害減到最低。