Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

轉載 2015/11/14 【蘋果日報／林姍亭】


薪資微薄、購屋艱難，頭期款籌措曠日廢時，因為現金不足而對買房裹足不前嗎？善用貸款買房，不僅可以減輕現金壓力，還能將其他資產靈活運用。專家表示，銀行放貸多從「產品條件」、「個人信用」做評定，掌握大方向，就能拉高貸款成數，不再為了自備「愁」。


銀行放貸會先做「市場評定」，判斷「不動產價值」。新北市地政士公會榮譽理事長林旺根分析，地段、屋況及產品類型即為重要的審核項目。地段佳、機能發展完善的物件，核貸成數較高。林旺根表示：「都市計劃TOD（大眾運輸導向）為銀行判定是否支撐房價的重要項目，如果物件周邊有捷運行經，貸款成數易提升。」


一般情形下，屋況佳的房子，較具增值空間，House123執行長邱愛莉即表示，新成屋通常可貸至8成，而除了屋況，產品類型也是左右貸款多寡的重要條件，《住展》雜誌企研室經理何世昌指出，小套房和豪宅為高風險、投資型產品，貸款不易，反觀2~3房的自住產品，核貸成數高。


嫌惡設施有損價值


除了房屋，周邊小環境「嫌惡設施」對估價、核貸影響也甚鉅。大眾銀行公關經理張寒青表示，若住家鄰近寺廟、電塔、加油站等設施，皆會造成「價值減項」，銀行為了避免買方貸款未能償還造成「拍賣價值停損」，通常不會給予太高的貸款成數。買房時，可多加留意物件周邊300~500公尺的小環境，降低貸款成數被打折扣的風險。


產品估算之外，「信用評定」及「還款能力」是放貸風險控管重要的兩項標準，高雄銀行發言人徐翠梅表示，承貸前，銀行會至金融聯合徵信中心查閱信用紀錄，民眾金融交易若無違約、遲繳等情事，貸款成數會較樂觀。


金融業務集中往來


為了維持貸款正常給付，銀行必須確保貸款人有良好的還款能力，何世昌建議民眾，薪資帳戶維持固定額度，若長期以來，一有資金入帳，就立刻提領，會降低銀行判定貸款人的償還能力。


各家銀行鑑價系統有別，其中調配的核貸參數也有異。徐翠梅表示，機能、嫌惡設施等沒有固定準則，但「財力實績」愈佳，通常核貸愈高，例如將存款、理財基金集中同家銀行，對申貸有加分作用。


而工作穩定也是拉高貸款的重要條件，何世昌舉例，不少銀行會有百大企業名單，若於上市公司、公營機構就職，表示有穩定收入，是提升貸款成數的加分選項。而若貸款人財力有限，張寒青則建議可利用保證人證明借貸，提供擁有高資產、穩定收入的保證人，也有助拉高成數。


另外民眾若是購買預售屋、新成屋，向「統包」的銀行貸款，也較易有高成數，徐翠梅表示，因為建商向銀行申請土地融資、建築融資，雙方買賣有紀錄，銀行放貸有保障，成數就會拉高。


申貸前應貨比三家


除了篩選產品、維繫自身信用，對房貸「貨比三家」也是必做的功課。邱愛莉分析，各家銀行每時期會有不同的核貸方式和貸款方案，比方鑑價會採「市價」、「成交價」兩種方式，若是以市價鑑價，因行情較佳、貸款成數拉高的機會也增大，民眾可多做功課。房產投資達人王派宏補充，現在因貨幣寬鬆，部分銀行有推出高成數的貸款方案，另外存入單筆高金額的現金，成為行庫VIP，亦可拉高貸款成數。


貸款成數 Up
●市場評定
地段
◎周邊捷運行經、機能良好、區域發展成熟，核貸評定可加分
◎300~500公尺內有嫌惡設施，易造成價值減項
產品類型
◎自住型產品較易貸款
◎15坪以下套房、豪宅等極端型產品貸款不易
屋況
◎新成屋、預售屋貸款成數較高
◎鋼骨、制震系統等結構，可降低物件折舊速度，增加貸款成數
●信用評定
個人信用
◎避免積欠卡債、遲繳及違約等情事
◎集中存款及理財於同一間銀行，提高「財力實績」
◎提供財力較充裕、豐厚之保證人
還款能力
◎穩定收入，勿經常更換工作
◎薪資入帳勿頻繁提領，盡量維持一定額度


【專家意見】先還清房貸 再貸第2屋


目前各行庫對第2屋的貸款較為保守，名下若已有房產，欲買第2間房，建議先還清第1屋的房貸，或者家中有年滿20歲的小孩，也可透過買賣贈與，將房子移轉給小孩，若無小孩，則可用夫妻另一人、二等親名義申請房貸，皆不受第2屋貸款限制。


建材影響 貸款成數高低


銀行核貸也會做建材審查，折舊速度較慢的房子、貸款成數會較高，一般情形之下，SC（純鋼骨結構）及SRC（鋼骨鋼筋混凝土）結構核貸條件較RC（鋼筋混凝土）結構來得更好，建議買房時可以多留意相關結構及建材。