Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

轉載 2016/01/21 【中時電子報／朱漢崙】


景氣不佳衝擊房市，不僅造成房價下跌，現在建商為客戶「墊款」更層出不窮，據透露，由於銀行房貸成數大縮水，建商不僅自掏腰包墊付差價，在餘屋去化量過大的地區，差價更達房價總金額的兩成。


銀行業者透露，不少兩、三年前動工的預售屋，現在已經到了交屋期，但由於近兩年來銀行願意給的房貸成數已大縮水，導致客戶現在無法單憑銀行提供的貸款成數交屋，為此不少建商只好扮起「金主」，自掏腰包為客戶墊款，以免客訴爭議把問題複雜化，而墊付的金額至少從房屋總價1成起跳。


 
銀行主管分析，一般而言，在預售屋階段，建商都會要求客戶必須自備3成的自備款，另外7成由銀行貸款取得，但這樣的「前提」，由於近一年多來房市走下坡，使得預售屋交屋已在多個地區面臨銀行成數不足問題。


其中，林口、淡水、五股所謂「林五淡」地區，是現在銀行公認房屋供給量最大的三大地區，銀行主管直言，該區的許多建案：「2成的墊付款恐怕跑不掉」，再度考驗建商的口袋有多深；倘若建商本身的財力有限，則多數是直接透過「周轉金貸款」的名義，向銀行借錢，再轉借給客戶。


對建商的墊款方式，銀行主管表示，最常見的作法是要客戶分成24期，也就是2年來攤還本金、利息。舉例來說，總價2,500萬元的房子，倘若銀行只願給5成的貸款，那麼建商必須幫忙客戶墊付2成，也就是500萬元的差額，才能順利交屋；若分成24期平均攤還，那麼客戶每期必須攤付超過20萬元，若負擔太大，客戶還可向建商協商展延還款期限。


此外，銀行主管也不諱言，包括新成屋、中古屋、預售屋等各類型物件的買房議價空間現在也放大得比去年更多，舉例來說，日前在新北市土城地區，已看到有建案的成交價是每坪55萬元，但現在已降為42萬元，降價幅度已快貼近3成，倘若是上述林五淡地區，更會看到成交價接近腰斬的個案。