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轉載 2016/01/15 【蘋果日報／廖珮君】


為讓拿房子換養老金，讓不動產動起來的「以房養老」制度更完善，銀行公會已研擬說帖，擬向政府等相關主管機關建議，呼籲衛福部可成立「保證基金」、或鼓勵由保險業提供「保證保險」，降低銀行業風險、提高承作意願。





所謂「保證保險」，是因老人餘命延長、銀行給付的本息，恐會超過不動產的價值時，可由保險理賠、或是由政府給付，如香港模式就由按揭（指抵押）證券公司做賠付。據了解，各銀行還擬加碼，建議金管會將各銀行承做「以房養老」、拿房子換養老金的房貸風險權數，比照自用住宅，從目前需100%資本計提、降到45%；一旦資本計提降低，可讓以房養老的貸款利率下降，老人成最大受益者。


希望降低資本計提


如目前合庫銀行「以房養老」的貸款利率是2.13%，土銀約略降到2%，若資本計提可再下降，房貸利率就有可能降到2%以下。惟也有業者認為，自用住宅的資本計提45%是針對首購族，以房養老是非首購，是否可以適用？可能仍得視政策方向而定；金管會則說，將等看到銀行公會建議案後再研議。


據統計，台灣65歲以上人口佔比在2018年時，將超過14%而邁入高齡社會，在2025年將超過20%，台灣將成為超高齡社會的一員，拿房子換養老金的以房養老案，也在今年初再度重新捲土重來。


據了解，各銀行還擬加碼，建目前合庫銀、土銀、台銀都積極搶進，但多夾在「商業型」和「公益型」之間，如老人貸款期限最長僅95歲，若老人活過百歲，行庫仍採展延、續給養老金，但可能就採捐贈方式。銀行主管說，以房養老有3大風險，包括借款人長壽風險、不動產波動風險、及利率風險，若要降低風險、提高銀行承作意願，「保證保險」機制就很重要。


銀行考量3大風險


銀行公會初步彙整各銀行意見，擬向政府等相關主管機關提出4大建議，1是建議衛福部成立「保證基金」，當銀行用自有資金承作「以房養老」時，給付給老人的本息、已超過處分不動產價值時，中間差額就由政府埋單。如房屋價值800萬，但因老人餘命延長、銀行已給付給老人1000萬元，中間200萬元差額就由保證基金做賠付。


2是若政府無力編預算，保證保險也可由保險業者來承作，有點類似過去「信用保證保險」的機制，但保險業者承作意願不高。3是建議衛福部成立財團法人對民眾做以房養老的宣導和輔導；4是建議內政部，可提供借款人遷籍、出售房屋及死亡等戶籍及地籍資訊，降低銀行作業風險。