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轉載 2016/02/14 【鉅亨網／張旭宏】


去年底房稅合一新制上路前搶購潮發酵，外銀曾對房貸業務「封盤」！房稅合一新制今年正式上路，房屋交易急凍，外銀將重新啟動房貸業務，市場預估今年外銀房貸業務在新制度壓抑下，業績恐怕不如以往，加上放款超標若未改善，房貸總額逼近上限，暫停房貸業務封盤恐再現。


所謂房地合一制對非自住客持有公寓或者土地持分高的大樓影響較大。舉例而言，以市價2000萬元的公寓房，在今年購買持有2年後出售，適用舊制只要課房屋獲利，若獲利500萬元，房屋評定現值占比8％，應納稅的所得額只有40萬元，以適用稅率12％，只要繳稅4.8萬元，即使適用45％所得稅率，該筆出售所得只要交18萬元的稅。但若用新制，應納稅的所得額則跳升至100萬元，差距以倍數計算，因此引發去年底購屋高峰。


去年底國銀和外銀購置住宅貸款房貸餘額高達6兆1323億元，較11月大增1046億元，年增率為4.52％，年增率創15個月新高，房貸件數爆量，加上銀行內部作業時間比較長，因此傳出封盤消息，不敢再接單了。


這兩年因為房價高漲，金管會在2011年針對各銀行不動產放款，提出3大監理指標，要求銀行房貸加修繕貸款限佔總放款40%，建築融資限佔15%，所有不動產相關放款限佔總放款70%，一旦超標「踩紅線」，就得增提0.5-0.75%不等的準備金，強化銀行風險承受度，一旦分行的房貸逾放比出現危險水位時，就會有二種作法出現，第一類暫停房貸業務；第二類從嚴審核。


但今年房稅合一正式上路後，六都元月建物買賣移轉棟數合計1萬1565棟，月減近7成，與去年同期相比也減少4成左右，更下創1999年有統計數據以來同期新低。市場估計，今年上半年房市交易量應會在低檔徘徊，一旦經濟復甦乏力，房價下修壓力勢必擴大，屋主恐求售無門，進一步拖累整體房貸業務。


另外部分外銀不動產放款超標問題，未見改善，在以土地為擔保品放款、購買住宅貸款，房屋修繕貸款等3項，都有外銀被納入易受利率上升衝擊的銀行名單。這類外銀若沒有明顯增加存款，房貸總額逼近上限的問題必定無法解決，未來恐暫停房貸業務避免超限。今年外銀房貸業務在新制度壓抑下，業績恐怕不如以往，加上放款超標若未改善，房貸總額逼近上限，暫停房貸業務以避免超限，恐再發生封盤事件。