Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

轉載 2016/03/30 【好房網News／林奇芬】


最近負利率話題延燒，許多定存族已經深深感受錢越來越薄的衝擊，不得不採取一些理財行動。台灣人不像日本人，搶著買保險箱，卻是搶著買類定存保單，希望借用專家幫忙投資理財，多賺一些利息。


目前台灣定存利率水準只有1.2%，若未來央行降息，還可能更低。但市場上銷售的類定存保單，預定利率大約在2.25%到3%左右，足足比台幣定存利率高出一倍以上。更何況，目前台灣銀行資金氾濫，大額存款還可能被銀行拒收，資金不得不尋找新出路。


但除了想要提高利息收入之外，許多退休族更擔心未來的生活困境。部分退休族雖有房子，但手上資金不夠，再加上目前低利率，利息難以支撐日常生活，因此，有些人開始想要活用房地產資金，借房貸出來理財。最近有個朋友大華跟我說，他想要把房子拿去貸款，借一些錢出來理財，甚至還想要從中賺利差。


借房貸買理財產品，真能賺利差？



大華的算盤是這樣的。他說，目前房貸利率大約2%，但有些高收益債券基金或是類全委保單(由專家投資操作)，每年配息率高達6%以上，資金成本2%、投資報酬率卻有6%，他可以穩賺4%利差。


大華的房子市價約2500萬元，他打算貸款1000萬元出來，就可以活用這筆資金，為自己創造更好的退休生活。他覺得這似乎是一筆穩賺不賠的好生意，但不知道其中風險如何，因此，問問我的意見。像大華這樣，有房子但手上現金不足的退休族，其實還不少。雖然目前房貸利率低，似乎有一些套利空間，但其實這樣做的風險還不小。


我歸納一下，退休族借房貸來買理財商品，其實隱藏了四大風險，不得不注意。


借房貸投資的四大風險：


一、房貸利率變動，實際成本比貸款利率高

房貸利率是變動的，目前利率低於2%，但不保證永遠2%，可能隨時空環境高低變動。同時，借房貸還要還本金，長期本利和支付下來，用複利計算，資金成本遠高於利率水準。除非你只是借短期，利用一、二年房貸寬限期，只繳息、不還本，享受短期低利率資金成本。


二、投資不保證穩賺不賠，需要承擔虧損風險

不管是高收益債券基金，還是類全委保單，只要有高收益，就代表要承擔高風險。有產品設計為月配息機制，讓投資人覺得每個月都有領到錢，很安心。但事實上，雖然定期支付利息，但卻不保證保本，所以，本金隨著市場上下變動，有可能本金會縮水。

例如好幾檔在台灣熱賣的高收益債券基金，跟前幾年高點相比，淨值仍呈現虧損狀態，而近一二年推動的類全委保單，操作績效能否長期打敗市場不產生虧損，也不能保證。萬一，投資績效不如預期，出現負報酬，投資人還要同時承擔房貸借款利息，可能出現雙重損失。


三、匯率波動風險

很多金融產品想要設計出6%或更高的配息率，必須到國際金融市場去尋找投資標的，因此大多是外幣計價，投資人還要承擔匯率風險。

過去幾年台灣投資人喜歡購買6年期高利息澳幣定存產品，剛購買的前幾年，大家都很開心，因為澳幣升值，投資人賺到利息外，還賺到匯率升值。但當產品快到期時，卻發生澳幣大幅貶值現象，長期投資下來，雖然賺到利息，但加上匯率風險後，甚至還有損失。


四、資金流動性限制

市場上一些金融保險產品，通常都有時間約定，無法短線進出。例如，儲蓄險、類定存保單，期限至少6年以上，一些投資型保單、類全委保單，有些約定期間更長。當退休族忽然有資金需求時，並無法提領本金，或是提領時要支付違約金，資金流動性不佳，也是退休族必須考量的風險。


對退休族來說，資金穩健管理更為重要，由於少了固定收入，更無法承擔高風險。因此，借房貸來買理財產品，是只有理財高手才能量力而為的事，一般沒有太多理財經驗的退休族，最好是三思而後行，少做少錯。