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轉載 2016/05/23 【好房網News／林奇芬】


台北市長柯文哲上任後，推出「4年2萬戶公共住宅」政策，另外，新任總統蔡英文也曾提出「8年20萬戶公共住宅」政策，希望讓年輕人或無殼蝸牛有屋可租。但是「蓋公共住宅」，真的可以解決房價問題與居住問題嗎?其結果很可能事與願違。


根據新聞報導，台北市預估蓋2萬戶公共住宅要花1300億元，且不論這一大筆錢從何而來，市民願不願意買單，最近剛曝光的46個公宅基地，就已經引爆居民抗爭。房子還沒蓋，就問題多多，實在讓人無法樂觀。



從幾個角度來觀察公共住宅相關問題：

一，公共住宅對區域生活與房價影響

例如爭議蠻大的信義區廣慈博愛園區開發案，最早規劃是500戶BOT案，但據聞目前擴增到2800戶，將近6倍之高。一塊基地能否容納這麼大的量體，對周邊交通、生活衝擊如何？難怪周邊居民強力抗議。若是量體大、成本低的公共住宅，居住品質不可能太好，過去有些國宅也曾給人貧民窟、低收入戶印象，大部分民眾也不想居住，對都市風貌來說，有時反而帶來負面衝擊。


二，租金高低影響租屋意願

蓋了公共住宅，就可以提供便宜的租金嗎?目前台北市政府手上就有一些聯合開發宅，可以供年輕人與弱勢家庭租用，但是有些聯開宅空租率高達4成，原因就是房租太貴。 例如，有些聯開宅租金每坪僅要500、600元左右，馬上熱租完畢，但有些每坪租金要800到1000元附近，10坪房租就要1萬元，民眾還是覺得負擔過重，因此空租率較高。這顯示未來公共住宅租金政策，將影響實際需求，按照目前以市價85折出租，市中心房租仍將居高不下，是否能符合民眾需求，也不無疑問。


三，房市供給過剩下的資源配置

目前台灣房市供給過剩、需求不足，是否還需要挪用上千億元資金，再提供更大房市供給量，實在需要多一些考量。目前不是房屋數量不足，而是房價過高，民眾無力購屋的問題。但公共住宅的規劃是只租不賣，無法滿足民眾便宜買屋需求，對於打壓房價，也沒有實質效果。


直接提供租金補貼，更符合民眾需求


耗費時間、成本、資源，打造公共住宅，如果目的是讓年輕人或低收入戶可以便宜租屋，那麼更簡單的方式，就是由政府直接提供租金補貼就可以了。


讓符合條件的無殼蝸牛或年輕人，自行選擇自己想居住的地區、適合的房屋，透過租金補貼制度，讓房租負擔降低，就可以符合他們的需求。這樣政府不需要耗費資源蓋屋，也不會造成部分地區因為住宅量體過大，帶來交通瓶頸或貧民窟印象，或最終成為蚊子館的問題。


如果同樣預算，只提供房租補貼而不需要蓋公共住宅，或許受惠人數還可大幅增加。同時也可以考慮採取房租循環基金，年輕人或所得較低的人，可以獲得房租補貼，等未來所得增加後，可以回饋部分資金回到房租循環基金，提供給其他需要的人使用。


想要解決低收入民眾居住的問題，除了蓋公共住宅，還有其他的選擇才是。