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轉載 2016/11/05 【蘋果日報／畢務潔】


買預售屋無法眼見為憑，只能依照白紙黑字的合約，作為買房依據，但預售屋買賣契約文字多的讓人眼花撩亂，根據官方日前查核結果顯示，預售屋契約違約金額、交屋期限、房地標示及停車位規格不合格率高。


台北市地政局日前根據內政部「定型化契約應記載不得記載事項」，查核台北市10家預售案場契約書，台北市地政局地權及不動產交易科長沈瑞芬指出，以往常發現未提供至少5日的合約審閱期，此次均有改善，但是在違約金金額、交屋期限、房地標示及停車位規格等，不合格率高。


針對「交屋期限」部分，不少建商會用天數計算，但官方規定須要有明確的年月日標註，明顯違法。


但預售屋契約還有許多眉角，《住展》雜誌企研室經理何世昌指出，另外像是水電費、稅金分擔等，水電費官方規定為購屋人同意交屋30天後由購屋人負擔，土增稅為建商繳付。若想當個聰明購屋族群，如何看懂預售屋買賣契約，以下各點你不得不知。




 

1.房地標示及車位

★雨遮 露台 車位須載明
預售屋因尚未完工，無法實地測量，因此尺寸標示更為重要，創意家行銷發言人吳立言表示，房地標示最常出現的問題就是雨遮、露台等附屬建物面積未標示，現階段規劃預售屋雨遮面積可登記但不可計價，合約裡都須標示清楚可計價的主建物面積。

沈瑞芬指出，停車位應清楚標示性質、位置、型式、編號及規格，並附上建照核准該層停車空間影本等，常見漏標示性質為法定或獎勵車位，規格上則常缺乏車位高度尺寸。


2.開工及取得使照期限

★無故不得延後完工
預售屋容易遇到許多問題讓完工日期延後，根據「內政部定型化契約」要清楚標示應在多久前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使照，若遇天災無法施工、政府法令變更或是其他非為建商之責等情形可延遲取得使照。

何世昌表示，但有部分建商會加註若購屋人延遲繳交款項或是其他違約事項，得以延遲取得使照，把工程責任歸於購屋人，但若只是個案延遲繳款，理應不會對建商支付工程款受到影響，不構成延遲交屋之必要。


3.違約金
★上限為總價15%非固定
房市不好，不少購屋人想認賠退戶，就得付出違約金，但預售屋契約裡違約金額可不是建商說了算。沈瑞芬指出，根據內政部的定型化契約規定，對於違約金最高可罰購屋總價的15%，但並不是固定金額，成數是購屋人與建商的磋商結果，內政部只是標明上限。

何世昌則表示，若已簽約想違約退戶，實例而言，法官大多會裁定民眾付出購屋總價5~10%的違約金，因此，若違約金磋商時民眾也可要求此範圍的違約金，實屬合理金額。


4.水電費

★交屋起30天後才須負擔
建案完工準備交屋所衍生的細項費用，分擔責任要釐清，內政部規定，在買方同意通知交屋日起的30天後，購屋人才須負擔水電費、瓦斯基本費，不管是否已遷入，另外瓦斯裝錶費用及保證金亦由買方負擔。

但卻有不少建商違反此規定，房市專家Sway分析，許多建商會在交屋後的細項費偷吃步，像是在買賣契約中明定交屋當天或7天後就得要購屋人負擔，民眾若簽約時發現可要求建商改善，若已簽約也能提出異議爭取自身權利。


5.稅金

★以持有時間比例分割
終於走到準備交屋的階段，但交屋過戶之後，稅金該如何分攤呢？內政部清楚規定責任歸屬，像是房屋、地價稅等持有稅，以建商交屋通知書為準，交屋之前為建商負擔，之後為購屋人負擔，以持有時間比例分割，另外土增稅由建商負擔，契稅及印花稅等規費則由購屋人繳納。

Sway指出，曾發生過建商要求購屋人自付土增稅，但此種情形只有在購屋人未在取得使照後4個月內辦理所有權登記，期間增加的增值稅就得由購屋人負擔。


6.交屋款

★交屋款比例 須雙方同意
預售屋取得使用執照後便可交屋，但若有問題需要修繕，「預售屋定期化契約」訂定將房屋總價的5%保留為交屋款，完成修繕後交屋時再行支付，成數可由雙方協議。

屏東大學不動產經營系教授賴碧瑩表示，不少建商的交屋款壓縮到僅有房屋總價的1%，但因合約為雙方合議協商，若要更改，正規的作法是在合約上先寫上官方規定的5%，畫線刪除改為協議的成數，買賣雙方須簽名同意，而不是由建商片面訂定只保留1%的交屋款。