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轉載 2016/12/23 【好房網News／林奇芬】


台北市政府率先調降了豪宅房屋稅，能不能讓讓成交停滯的房市解凍？由於此調整僅影響1.5萬戶豪宅、飯店、商辦，對整體房市影響有限。而讓房市回春的四大條件，目前僅有一項鬆綁，房市回春還很遙遠。


台北市不動產評議委員會決定，明年7月起房屋稅有三大調整空間。重點包括：第一，豪宅房屋稅由「1+路段率」，改為「1+固定比率」且訂為120%。豪宅的定義是房價8千萬元以上，這將會比原先依路段課稅的豪宅稅率降低。例如，2014年8月完工的華固松疆，原路段率是250%，但依新方案，稅率降為120%，可以大幅降低房屋稅負擔。


第二，豪宅房屋稅適用範圍擴大，原先只針對2014年7月之後新交屋的豪宅，課徵較高稅率。未來將對2001年7月之後完工的豪宅納入，課徵豪宅稅，適用戶數約3700戶。也就是先前帝寶可適用低房屋稅率，未來必須適用豪宅稅率。但是房屋的新標準單價調整，將分六年緩漲，前二年打七折，第三、四年打八折，第五、六年打九折。


第三，取消新屋加價項目，包括中央空調、電扶梯金屬或玻璃帷幕、室內或屋頂游泳池等設備。因此，包括飯店、商辦大樓、10樓以上房屋，都可受惠。



豪宅可先解凍？


總體而言，約有商辦、飯店、豪宅共1萬5000戶可以受惠，而有3700戶中古豪宅房屋稅會增加，但對大多數民眾影響不大。不過，此修正案似乎對豪宅較為有利，因為房屋稅修正案剛通過，就傳出華固建設位在台北小巨蛋對面的預售豪宅「華固名鑄」賣出4戶，總價11.65億元，該案預估2019年才會完工。另外，11月時興富發也傳出有台商拿出13億元，買下7戶「松江一號院」，都是房市近期難得一見的大手筆。


雖然台北市調降房屋稅，對豪宅稍微紓解一些壓力，近期也讓部分建商股價上揚。但是，對於整體房市的幫助並不大。


理由一，稅基變大，降稅影響戶數少


過去幾年台灣各地方政府，大幅調升房屋標準單價與土地公告現值，造成房屋稅、地價稅課稅基礎大增，例如今年各縣市土地公告現值平均調高3成以上。這次台北市政府雖然降低了豪宅的房屋稅稅率，卻無法改變已經調高的房屋標準單價、土地公告現值。而且這次微幅調整，受惠範圍僅1.5萬戶，但全台各縣市的房屋、土地課稅稅基，都比以前提高許多。


理由二，買賣成交量難解凍


房價高、稅負高，讓民眾購屋意願大減，2014年全年買賣移轉棟數已經降到32萬棟，2015年更萎縮至29.4萬棟。2016年1至10月累計僅19.7萬棟，比去年同期少11%。預估今年可能無法突破25萬棟，買氣仍然冰凍。雖然目前各縣市房價已經出現鬆動，議價空間也大，但激不起買方積極行動，成交量無法擴大。


理由三，房市供過於求難消化


根據永慶房屋預估，2017年將有高達11.7萬戶新屋交屋潮，房市供給量龐大。若需求不振，降價壓力仍大。


房市解凍訊號，四缺三


先前我寫過一篇文章，房市要解凍，可以觀察四大訊號，目前只出現一個，就是央行解除房市區域信用管制，不過，豪宅仍有房貸六成限制。另外三個訊號，則條件還不成熟。


訊號一，房屋持有稅降低。目前僅台北市降低豪宅房屋稅，其他一般性房屋稅、地價稅，並未調整，而其他縣市也才剛調高相關計價稅基，短期不容易降稅。


訊號二，法拍屋、金拍屋數量大增。唯有這類房屋數量大增，才可能出現低價房屋，並促進購買需求。不過目前這類商品很少，因此房市降價空間有限。


訊號三，政府更多的房地產刺激政策。目前新內閣只表示不打房，並沒有任何房市提振方案。雖然政府說要加強推動都更案，但並沒有任何具體行動，仍停留在信心喊話。


台灣房市從2003年起漲，到2013年來到頂峰，多頭市場走了10年，目前修正期間3年，似乎還未能消化空頭格局。雖然，台灣目前景氣燈號已轉為綠燈，但是房市的春天卻還沒來。