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轉載 2017/02/11 【蘋果日報／洪子恩】


過去的租賃市場宛如地下經濟，藏著看不見的陷阱，許多模糊地帶，造成部分惡質房東、房客鑽漏洞，今年起內政部實施「新版房屋租賃定型化契約」，針對報稅、遷戶籍、押金、解約金等都有明訂規範，以平衡租賃雙方權利。


租屋新制所適用的房東，主要是有「經常性」出租行為的出租人，包括個人、團體、且不論出租戶數，都屬其範疇。行政院消保會簡任秘書陳星宏表示，除非像是屋主短期出國、小孩暫時離家念書等「偶發性」、非以出租為業者，才不在規範的管轄。







非自用住宅會增稅金


大多數的房東都屬於新制管轄範圍，新制對房東最顯著的差異，在於押金不得超過2個月，房客提前解約時，違約金不得超過1個月，不得阻止房客報稅、設籍，但倘若合約過期但房客仍未遷出，房東可帶合約書至地政事務所辦理房客遷離。


過去有不少房東不希望房客將租金報稅、或將租屋處設籍，主因在於此舉造成房屋變成「非自用住宅」，房東的地價、房屋稅、交易稅及所得稅都會增加，新版契約雖將房客申報租金、遷入戶籍等列入不得記載事項，但也不是毫無協調空間。


台中市主任消保官康馨壬表示，部分房客想和房東協調房租，並以更改定型化契約部分條款做條件交換，是可行的，「前提是必須在消費者充分的了解下，協議內容也須明確，若房客在無知狀態下簽約，這些條款仍屬無效。」


Q：今年起和房東簽的合約，若非定型化契約怎麼辦？

Ａ：若租客在不知情的情況下，簽了違反應記載及不得記載事項的條款，日後發生糾紛時，該條款會視為無效，並依新制契約的條款做裁決。


Q：租客現有租約尚未到期，能否也享受到新法的保障？

Ａ：可以先向房東詢問重新簽約事宜，但因為先前租約是雙方合議簽訂，若房東不願意換約，只能等待舊租約到期、屆時重新簽約才能適用新法。


Q：哪裡可以取得新制租賃契約書？

Ａ：除了可從網站下載列印，4大便利超商也都有販售內政部版的房屋租賃契約書，一式兩份25元，需要的民眾可就近購買使用。


資料來源：《蘋果》採訪整理


【專家意見】有公證即可強制執行


「新版房屋租賃定型化契約」並無偏袒任何一方，而是平衡雙方權利義務，建議租賃雙方可至公證單位簽約，強化其效力，若房東遇到租霸，即可帶著合約書至法院請求強制執行，快速又有效。若無公證，則需透過訴訟程序，時間會拉得很冗長，反之對房客亦同。