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轉載 2017/08/12 【蘋果日報／廖育萱】


價格比市價便宜至少8成的法拍屋確實吸引人，但專家表示，選擇物件及資金估算最重要，建議選擇有點交及拍定後抵押權塗銷的物件，才不會遇到被霸占房屋無法處理的情形，由於無法看屋況，利用旁敲側擊的方式打聽屋況，並考量保證金、尾款、隱形成本等資金，才能購得便宜屋。


有意投標法拍屋的民眾，可由法院、銀行、代標公司等管道取得相關法拍資訊。全國不動產特約地政士楊珺表示，選擇物件時，建議選擇有「點交」及「拍定後抵押權塗銷」的物件較有保障。



法拍屋無法進入看屋


有點交物件，除依法點交房屋給買受人，若有人居住或占用情形，則可以公權力強制執行，若是不點交物件，常發生海蟑螂霸占房屋或有租客等情形，但無法請公權力強制執行，不僅可能要花錢消災，更可能拿不回房屋。塗銷抵押權意指前屋主債權與拍定方無任何關係，若無，拍定方須承受原屋主所有的債務。


上述2點狀況對買方權益影響很大，但都會公布於法拍公告中，只要特別留意即可。李佳芬地政士事務所地政士李佳芬則表示，與一般買房不同，法拍屋物件無法進入屋內看屋，風險高，選定拍賣物件後，建議於開標前親赴現場，了解社區、周邊環境，以詢問鄰居、管委會等旁敲側擊的方式，來判斷物件現況是好是壞。


楊珺表示，曾有拍到凶宅或海砂屋例子，依法院觀點不負瑕疵擔保責任，碰到這種物件只能概括承受，實際上，詢問管理員或鄰居也不一定能知道，網路可能也查不到，法院也不一定會揭露，因此若碰到底價很低，拍很多次都流標的物件要特別注意。


在開標前，除要了解物件，也應評估房價及做好資金準備，天時地利不動產顧問總經理張欣民表示，想知道物件合理價格，除查詢實價登錄，也可向管理員打聽社區最新的成交行情，此外，投標時須先繳底價20~30%保證金，且標定後須於7天內繳清尾款，若屆時未繳清，保證金也會被沒收，陷入青黃不接的窘境。


銀行代墊多為信貸


資金不足的民眾，可接洽銀行代墊尾款，楊珺提醒，最好提前10天向銀行申請代墊尾款，並不是每家銀行都有承作，且因當下尚未取得產權，多為較高的信貸利率，利率6~7%。


投標當日，出價最高的競標者得標，楊珺提醒，有些法拍物件會有優先購買權的問題，法院會在法拍前、後告知優先購買權人，像是地上權人、共用人等，依拍定同樣條件是否要優先購買，如果有人決定要購買，保證金無息退還，若無人主張，該物件才確認屬拍定人，尾款繳清，取得不動產權利移轉證明書後，記得至地政事務所辦理所有權移轉登記，便於向銀行辦理一般房貸。


【專家意見】隱形成本 須先考量


購買法拍屋，除保證金、尾款、相關雜支等費用，若找代標公司，服務費為拍定價的3~6%，會淪落到法拍的物件，屋況通常較不佳，要準備一筆房屋整理費，若為不點交物件，常有人占用、有租客等情形，還要溝通搬遷費，若不幸碰到海蟑螂，費用就會相當可觀，民眾應將上述隱形成本一併考量。


棄標將扣留 保證金


拍定人得標若棄標，法院將扣留保證金，並再拍賣，如低於原拍賣金額，原買受人應賠償差額及重新拍賣費用。舉例來說，甲以2450萬元得標，已繳保證金400萬元，棄標後，法院再拍時，由乙以2000萬元得標，甲應賠償450萬元差額及相關執行費用，扣除保證金後，還須補足50萬元及相關執行費用。