Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

轉載 2017/09/07 【房地王／盧振池】


近年來國內的金融業為了解決營運資金過剩的問題，以及有鑑於房地產的景氣好轉，紛紛採取放寬房貸承作成數、拉長房貸年限、還款寬限期等方式來搶攻房貸市場，但是現在的購屋者已經變得很精明了，放寬房貸成數、寬限期、貸款年限等招數哪會滿足購屋者的實際需求？只有銀行業者真正降低「房貸利率」，讓房貸利息支出繳得少一點，才算是對購屋民眾真正感受到「經濟又實惠」的最大誘因。


然而，金融業者不是慈善機構，以比較低的房屋貸款利率提供給購屋民眾，雖然可以解決放貸資金過剩的問題，擴大房貸業務的市場占有率，賺到更多的利息收入，但是卻會降低應有的利差收益，以及承受更多的營運風險，例如民眾不繳房貸之後，金融業者得拍賣抵押的房地產。  


因此，為了降低受抵押的房地產將來拍賣的折價損失，銀行業者針對新成屋、或是屋齡新一點的房子，會給更低的利率優惠，但如果民眾買的是屋齡比較老舊的房子時，銀行給的房貸利率就會比新成屋高出1碼之多。


今年第2季屋齡與核准房貸利率統計表

資料來源：聯徵中心、信義房屋



以實際的數字來看，根據今年第2季聯徵中心大數據的資料顯示，屋齡在3年以內的新屋核准房貸利率水準大約是1.67%；如果把屋齡拉長到6~9年時，房貸利率的平均值就會提高到1.77%；要是拿著長達21~24年屋齡的房子去向銀行申請房屋貸款時，得到的平均房貸利率就會躍升到1.91%，可見去買屋齡越高的房子，民眾就要承受相對較多的房貸利息壓力。


值得注意的是，屋齡的多寡並不是決定房貸利率高低的唯一因素，包括房子座落的地段、房貸申請人的財務及信用狀況、與申辦銀行的往來經歷、以及購屋的目的（自住還是投資？第1間還是第2間以上？）都是影響房貸利率高或低的原因。


例如上述大數據的統計之中，屋齡30~33年的平均核准房貸利率是1.88%，比長達21~24年屋齡的房子平均核准房貸利率1.91%，還要低上0.03個百分點，原因可能就是這些屋齡更舊的房子都位在比較好的蛋黃區地段。換句話說，當你有「房子的地段好」、「財務及信用狀況佳」、「與申辦銀行往來密切」、「購置自用住宅」等條件時，記得向銀行要求更優惠的房貸利率！