Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

轉載 2018/04/14 【好房網News／撰文：Dolin66】


依據今年4月公布的最新數據，全臺銀行及壽險業去年第四季的房貸逾放比已攀升至新高的0.24%，雖然比例上看來還不嚴重，但已經開始逼近同期本國銀行總逾放比0.28%的水準，如果有房屋作為抵押的貸款逾放比，開始逼近利率更高的其他信用貸款，對於臺灣的房地產市場而言，可不是什麼好預兆。


為什麼這樣說，美國房地產市場違約比率其實在2004年就悄然突破1%，然後隨著房地產市場價格最後末升段急速攀升，再加上銀行、壽險、信評機構藉由證券化來擴大財務槓桿，最終釀成全球金融海嘯的巨大風暴。



回到國內，臺灣房地產市場的價格，在2014年出現頂峰迄今，大約走跌了3-4年，這恰巧也是一般銀行給予房屋貸款寬限期的年限。換句話說，最近會有一批原先只繳納寬限期利息的貸款者，要面臨繳納全額貸款的壓力，如果以貸款1,000萬元，年利率1.5%計算，寬限期內每月只需繳交1萬2,500元的利息，但寬限期後會暴增至5萬餘元，等於家庭或投資客的房貸負擔會暴增3倍，而投資客很容易利用這種寬限期的手法，來擴大在房地產市場操作的資金槓桿，其實就跟美國次貸風暴一樣，在房地產價格節節上揚時，這一切總是這麼美好，但當價格趨勢反轉向下，又面臨寬限期將屆的壓力下，投資客要嘛就得加速出清手中的物件，不然就只能讓房貸違約，由銀行收回房屋，這樣的趨勢也在最近法拍屋數量回溫得到印證。


而且從美國次貸風暴的例子來看，一旦形成房貸違約比率上升的趨勢後，向上攀升的速度將十分快速，這是因為當銀行發覺越來越多的房貸出現違約狀況時，就會想要儘快出清手中的房屋變現，但如果一群銀行一起這麼做，反而會加速房價的下跌，房貸違約比率就因此更大幅的攀升，然後就是拖垮整個房地產，以及背後的金融市場。


另一方面，美國已經走上升息循環，如果臺灣央行決定跟進升息，房貸利率攀升絕對會加速逾放比率攀高，就算央行決定撐住不升息，隨著臺美間利差的擴大，臺灣勢將面臨資金外流的壓力，資金減少意味著取得資金的成本上升，自然也會加重投資客在資金調度上的難度，無論我們的中央銀行跟與不跟，美國升息都會對臺灣房地產市場產生資金緊縮的結果，當沒有更多的錢，願意頂著更高的利息來承接現有的房地產物件，過去利用寬限期擴大財務槓桿的投資客，以及手頭上沒有資金可以支付房貸的自住客，都會面臨龐大的貸款違約壓力，而這也是在貨幣面上，影響房貸逾放比上升的最主要因素。


綜上所述，當臺灣房地產市場從高點修正3年多後，許多期盼藉由寬限期等待房價回升的投資客，將逐漸面臨比過去高3倍以上的還款壓力，加以美國升息循環持續，將加速資金從臺灣房地產市場抽離的速度，這些都將導致房貸逾放比持續攀升，逼迫銀行決定出脫手中房產，均將進一步加速房地產價格下修的壓力，最壞的狀況就是出現如同美國次級房貸那樣的房價巨幅下跌，銀行則需承受擔保品跌價後的呆帳損失。


別輕忽房貸逾放比攀升背後代表的意義，更別讓自己成為吞下房價下跌的最後苦主！