Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

轉載 2018/08/20 【蘋果日報地產王】


今年6月，國內5大銀行新承做房貸利率降至1.624%，是7年來的新低點，照理民眾付房貸應該愈來愈輕鬆，不過從貸款負擔率、違約率來看卻不是這麼一回事。兩項數據從2015年起就不斷攀高，顯示有愈來愈多人負擔沉重，或慘遭套牢而違約，預算不足者，買房宜再三衡量，不宜「看到付款輕鬆就衝」。





「貸款負擔率」是「房屋貸款」除以「家戶每月可支配所得」，近10年房價只漲不跌，全國貸款負擔率也從金融海嘯後的25.94%上揚到37.58%，其中台北市更達62.08%、新北市也達51.21%，只要家庭開銷平衡一出岔，勢必得賣房求現或違約。





台北達62.08%


目前全國平均房貸違約比率為0.21%，比2014年底的0.14%高，政大地政系特聘教授林左裕指出，雖仍在3%以下的安全臨界值，但冰山下還有個潛在問題，具「寬限期」的總貸款餘額1.5兆，佔房貸餘額的2成以上，多為投資客、所得不足的2類族群所申請，這類人違約率比一般貸款高，意味著違約率可能會持續上升。



低首付 須留意「前輕後重」
轉載 2018/08/20 【蘋果日報／王鈞生】


一般預售案推低首付方案，多有「前輕後重」問題，雖然誘人，但實際上只是延後付款，屬於「先甘後苦」的購屋模式。專家表示，其實低自備款與低房價無關，且業者恐因須自行負擔、吸收低自備購屋的利息，將成本反應在房價上，房價甚至可能更高，首購族更需注意。


自備款不能算得剛好


常見的低首付款有3種模式，天時地利不動產總經理張欣民分析，第1是開工低首付，剩餘款項於交屋前每月攤還；第2是開工前低首付，等到交屋前再一次繳清；第3是開工前低首付，交屋後再向公司貸款，於3~5年內還清。


但無論是哪一種，最後還是「羊毛出在羊身上」，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，儘管低自備付款方式令人眼花撩亂，多半還是隱含不少限制，如：僅針對特定廣告戶，且須另購裝潢與車位，加上無法保證銀行鑑價貸款成數，建議民眾自備款不能算得剛剛好，否則可能面臨斷頭的風險。


應與周邊個案做比較


一旦斷頭，甚至遭法拍，全棟社區交屋後的行情恐怕很難看，拉低整棟行情。徐佳馨也提醒，許多建案以低自備款為由，難有議價空間，應多與周邊其他個案以及非低自備建案做比較，才不會為了輕鬆付款反而買貴，得不償失。