Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

轉載 2019/08/21 【經濟日報／夏淑賢】


銀行強化房貸業務，在傳統房貸之外，另闢蹊徑推出天期3到5年期的中期房貸，既有別於一般長天期房貸，又和普遍一年一約的理財型房貸有別，還搭配信用卡、財富管理業務優惠，以利鞏固既有客層與吸引新客群。


一般民眾向銀行申辦房貸，都是在購屋時辦理，依照購屋價格或是銀行鑑價貸款，一般貸款成數視個案條件大約六到八成不等，天期則是20年期為主力，少數對特定族群推出30年期甚至更長天期的產品。





若房貸攤還本息一段時間，想把已償還的房貸款項重新借出運用，則利用理財型房貸，但是理財型房貸普遍是一年一約，也就是要每年換約，對房貸戶來說，程序麻煩且可能衍生開辦費用成本，因此部分銀行推3到5年期的中期房貸，幫助客戶節省開辦費，也免去每年辦理的麻煩。包括台銀、土銀、一銀與兆豐銀，都有中期房貸，也屬理財型房貸性質，但天期介於1年以上、5年以下，提供客戶端資金調度與理財多元選擇。



兆豐銀行新推3年期理財型房貸，利率最低2.17%起，在市場上的中期房貸產品，利率相對優惠。兆豐銀指出，3年期理財型房貸，享有隨借隨還、全通路提領的方便性，也免去一般理財型房貸每年續約成本與麻煩，兆豐銀並免收動用手續費及帳務管理費，弱勢動用達到一定金額，還提供信用卡刷卡金抽獎、基金投資手續費折扣、跨行轉帳手續費優惠等好康。


銀行業者指出，理財型房貸雖然沒法一開始辦購屋房貸時，就一併辦理，但已還款一段時間的房貸戶，可以把還掉的錢再借出自由運用，是一種活化資產做法，還具隨借隨還特性，中期房貸因為不是一年一期，若是動用頻率不是很高，也不必擔心每年換約衍生開辦費等成本問題。


房貸多元化 避開授信天花板


房貸業務向來是銀行發展消金、財富管理的兵家必爭之地，但受制銀行法72-2條有關土建融、房貸上限天花板，銀行業為避開該天條，房貸商品日趨多元，以滿足客戶資金調度與理財需求，並提高個別客戶貢獻度。


房地產市場經過一段時間修正後，銀行為求保守穩健，房貸鑑價與貸款成數都把關趨嚴，以控管風險，再加上銀行法規定上限，使得銀行衝刺房貸，很容易不小心觸碰警戒線，因此對個人信用條件較佳客戶，不論是理財型房貸、二順位房貸，這類不計入銀行法72-2條的放款，銀行也費盡心思設計更切合客戶需求的商品，有別於1年期理財型房貸的中期房貸，即是一例。


不過，銀行業者提醒，二順位房貸、理財型房貸的利率，都會高於傳統房貸，概念上就如同零售價高於批發價的概念，傳統房貸一次撥貸大額資金，就好比批發，自然利率較低，理財型房貸隨借隨還，就好比零售自然價格較高，二順位房貸則因債權優先順序與風險較高，所以利率自然也跟著上調。