Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

轉載 2019/02/11 【蘋果日報／地產中心】


「買房不用成本」、「零元致富」，這樣的說法你相信嗎？看準一般民眾想以低成本賺大錢的心態，近年坊間出現標榜「零元購屋」的炒房講座，強調以全額貸款、購買業者精選標的、再出租抵房貸，2年後脫手獲利，皆提供一條龍服務。《蘋果》直擊講座現場，講師稱「團隊經營房地產多年」，但話術暗藏陷阱，須先付3.6萬元加入會員，全額貸款包含信貸、甚至擬假合約。專家提醒，因存在高承貸陷阱及違法風險，最好別去聽。


上月中旬，《蘋果》前往業者辦在北市忠孝東路的講座現場，教室擠進近40位聽眾，講師開宗明義表示：「90%的人不會因會努力工作變成有錢人，這是不可能發生的事情。」只能靠投資房地產，並宣稱：「我教你如何買房，不用拿錢也不用繳錢，這是我每月都在做的事。」


講師解釋所謂的「零元購屋」，須配合個人貸款條件，貸到能承作的最高比率後，不足的部分再用信用貸款補足；或採「原屋增貸」的方式，把個人或是家人名下的房產拿去作增貸，以達到全額貸款，之後將房屋出租，在寬限期內以租金抵付房貸利率，1~2年後把房屋賣掉即可獲利。







入會先付3.6萬元


現場以月薪5萬元為例，可鎖定總價575萬元的物件，貸款8.5成、488萬元，加上信貸87萬元，即可「零元買屋」。之後每月須繳2萬2070元利息，但房屋以每月1.6萬元出租，拿租金抵扣房貸利息，等於每月只要還6070元，持有房屋1~2年，便賣掉獲利。


業者強調「團隊經營桃園房地產多年」，鎖定桃園藝文特區周邊物件，不但可推薦桃園精選標的、協助學員貸款諮詢，且有自己的裝潢團隊，交屋時可壓低裝潢修繕的價格，另還提供代租代管服務，稱因有上百位業務幫忙，能做到快速租屋。


投影片最後秀出「入會費3萬6000元」，費用包含6次教學課程及3年代租代管費，若成功出租簽約，另外再收首月租金作服務費。介紹完還有會員分享投資心得。講座結束，後方一排工作人員迅速湧至聽眾旁邊，詢問有無投資興趣，宛如直銷大會。


記者隨機訪問現場5名聽眾，4位對零元購屋頗心動，認為藉高額貸款購屋，再出租賣出不是不可行，但須先評估自身支付房貸利息的能力；僅1陳小姐冷靜認為聽聽就好：「誰知道他們說的是不是真的？詐騙那麼多！」業者還向記者強調，也可一次操作2間物件，一起貸款，但只向銀行申請「貸1間」，同樣透過貸款加上信貸承作，「其實就跟操作1間差不多。」


要評估還款能力


乍聽很合理的零元購屋，其實暗藏陷阱。台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，「房貸還不還得出來才是重點。」想藉租金抵付房貸，首先物件要夠好，但相對來說，房價也會較高，「能否租得出去，又是一大問題。」且房地產市場有漲有跌，沒人能保證2年後一定能獲利脫手，「就像賭博，民眾投資前要評估好自身還款能力。」


房市專家Sway則認為，學員還沒買屋獲利前，就得先付出3.6萬元會員費，買屋還要另付介紹費，是「類直銷」的手法；而業者精選標的物，可能是「要倒貨給你」，物件是否從凶宅、法拍屋洗白而來都不知道，「等於被他們賺了一手」，且「你可能成為其他學員的下線」。


至於講師鼓吹「原屋增貸」，就是二胎貸款，在原本的房貸風險外，再追加一個小風險。乃至於操作2間物件，卻將金額加總在1間房屋，向銀行貸款的手法，陳炳辰指出，這要銀行、代書及過戶人等先套好招，「其實就是犯罪」。《住展》雜誌企研室經理何世昌表示，其所簽訂的合約可能涉及造假。Sway也強調，超貸就是犯法的行為，涉及偽造文書、使公務員記載不實之罪。


《住展》雜誌企研室經理何世昌提醒，目前一般信貸利率皆超過2%，除非物件投報率在3%以上，否則民眾恐反而付出高額的利息金額，「無法達到業者標榜用租金抵付貸款的目的。」Sway則呼籲：「民眾最好講座連聽都不要聽，可能會被洗腦。」