轉載 2019/09/09 【好房網News／林奇芬】
台灣房價高，許多年輕人都大嘆買不起房子，但若從長期資產累積的角度來看，只要能擠出自備款來，長期繳房貸比繳房租，要更能累積資產。以下舉個例子來說明。
如果一棟市價1000萬元的房子，自備款200萬元，貸款800萬元，若利率2%，貸款20年，每月本息平均攤還要付40,471元，若貸款30年，每月本息平均攤還要付29,570元。不過，購屋民眾要了解，每個月本息攤還金額中，一部分是付利息，但另一部分是還本金，也等於強迫累積資產。以下我們就來仔細算一算。
房租、房貸利息比一比
我們先以貸款30年為例，每月本息攤還要付29570元，五年下來總計利息支出75萬元，平均每月利息12508元。但此同時也還了本金102萬元，每月累積本金17061元。換句話說，如果房租支出超過13000元，長期下來，繳房貸比較划算，因為房貸利息僅12508元，另外17061元是儲蓄。
考慮年輕人每月資金有限，可以先以30年房貸來規劃，但若收入較高、每月支付能力較強的人，建議以20年房貸規劃，雖然每月支付金額提高到40471元，但每月利息支出可稍降一些至11955元，而每月累積本金的速度更提高到28516元。比較仔細的人會發現，貸款時間越長，每月貸款利息支出會逐月降息，累積本金的速度會持續上升。換個角度說，等於房租（房貸利息）越來越便宜。
貸款800萬元，利率2%，本金利息試算（製表／林奇芬）
以買屋繳房貸，來替代租屋繳房租，有哪些優缺點呢？
繳房貸的優點
一，房貸利息支出，低於房租
按前面試算，長期下來，房貸利息支出越來越少，負擔遠低於房租。
二，長期可累積資產
每個月本息攤還金額中，有三分之二資金用於還銀行貸款，不知不覺中累積了本金、降低了貸款總額，存下資產。
三，擁有房地產，多一個可低利融資工具
長期下來，不只擁有房地產資產，還多一個融資工具。一般來說，若房貸償還一半以上，就可多出一些融資空間，不管是做短期理財型房貸，或是增貸資金去做其他投資，都有財務槓桿操作空間，尤其房貸利率具有貸款利率最低的優勢。
繳房貸的風險
一，房價大跌
買屋可以累積資產，但萬一房價大跌，也可能造成資產縮水。因此，還是要先謹慎評估適當的房地產標的。自住型購屋者主要還是考量交通、生活便利、房貸負擔能力，不要過度擴張能力。
二，收入中斷，無法按期繳納房貸
一般建議，房貸支出不要超過家庭月收入四成以上，同時最好有三到六個月的緊急備用金，萬一收入中斷時，不至於影響房貸繳款能力。
三，利率飆高，無法負擔
前面的試算是用2%利率估算，萬一利率飆高，每月本息攤還金額會提高，利息支出也會增加。不過，目前全球仍陷在低利率環境下，暫時看不到利率大幅飆高的風險。
所以，購屋不要僅看到每月房貸負擔沉重的一面，其實，別忘了有三分之二的資金是用於強迫儲蓄、累積資產。當然，如果從財富累積的角度，你不想把資金重壓在房地產，那就請你要紀律投資股票或是共同基金，別錯過了累積財富的重要階段。
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