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轉載 2019/11/11 【經濟日報／游智文】


央行所統計公布的購置住宅貸款餘額，近年不斷創新高，不少人把這項數據解釋為房市發燒，房地產學者章定煊表示，真相可能是大家都為了購屋欠了一屁股債。


章定煊表示，他對住宅貸款統計數據沒有懷疑，但數字結構很值得研究。他說，目前房價和2012至2014年差不多，但是2013年交易量達37萬棟，2014年也達32萬棟，而去年僅27.8萬棟，今年預估也只有30萬棟上下。交易量減少，為什麼2014年的購置貸款餘額僅5.86兆，到了今年9月卻是7.25兆，成長了23％？


章定煊說，從國泰房地產指數來看，房市交易確實熱了一些，但以戶數來算，成交量也只有2013高峰期的六成而已。現在小宅盛行，再加上高單價北冷、低單價南熱，若以金額來計算的成交量比六成更低。

 

交易量比之前低很多，住宅貸款卻增加很多，市場可能發生了下列四種情況：


一、最近幾年購屋者的財務能力比過去差，比過去的購屋者貸了更高成數的貸款。


二、為了減輕每月負擔貸款的，近幾年的購屋者都比過去的購屋者貸了更長年期的貸款（15年延長到20年、甚至30年）。


三、近幾年的購屋者越來越沒有能力提前清償貸款。


四、近幾年的購屋者，隨著利率降低，紛紛轉貸，爭取更低的利率，同時展延付款年限，降低每月的付款金額。


章定煊說，現況來看，房貸餘額新高，要解釋成買氣發燒，很難說得通，更可能的情況是大家都為了購屋欠了一屁股債。