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轉載 2014/11/08 【蘋果日報／葉家銘】


除了商圈發展與交通機能，選購商辦須考量年租金報酬率計算，專家指出，高雄租金報酬率應超過4%較理想，此外，大樓管理與室內空間格局，均影響未來出租與轉售行情，面寬逾5米、50~80坪的商辦，是目前高雄最熱門的類型。





永慶不動產高雄經管會會長劉新崇表示，商業大樓進出人口複雜，門禁管理應確實，定期機電設備維修，外牆清潔等能讓商辦更顯價值，以百戶規模的商辦為例，大樓公基金最好可達1000萬元。而目前高雄超過6成的商辦屋齡逾20年，若投資該類型產品，須額外準備一筆水電管線維修費，而部分商辦在夜間時段會加收電費，購買前應詳細詢問。

優選百戶規模、大面寬


住商不動產高屏彭區經理林祺博說，高雄產業結構以中小型商辦較受青睞，戶數不宜過多，以百戶規模最適當，若戶數過少、管理費較高，若有知名企業進駐的商業大樓，可拉抬商辦租金行情。目前以50~80坪產品為交易主力，建議增加選購機械或平面車位，目前租金每月3000~4000元。


投資商辦時最好選擇面寬超過5米的產品較佳，劉新崇指出，面寬代表公司企業門面，面寬過窄或格局較細長戶型，較難出租。若購買雙面採光的商辦，室內加裝節能省電裝置，也能省去不少電費開銷。


【選購停看聽】


注意事項╱內容
區段環境：
◎選購已成型、或將成型商圈，周邊有國道、捷運、公車等運輸系統，車站周邊出租效果佳
◎大型公共建設或可引入就業機會的開發案周邊商辦，具增值潛力
商辦規劃：
◎優先選購屋齡低於20年商辦，屋齡高於30年僅能期待都更
◎留意大樓內其他公司類別，若為知名企業，可拉抬出租行情
◎LOW-E玻璃且深窗設計，室內雙面採光戶型可省電費
◎商業大樓管理應確實，包括機電設備更新、外牆整修清洗，可觀察茶水間、中庭、空中花園是否清潔
◎高市多中小企業，商辦坪數以50~80坪最受青睞
◎商辦面寬應超過5米，室內格局方正尤佳，若面寬過窄或格局狹長，不易出租
◎大樓戶數建議在百戶上下，單層戶數不宜過多，但若戶數少每月管理費高
◎須留意部分商辦有用電時間管制，如夜間加計電費
◎投資商辦可多選購車位，除自用外也能出租，目前每月租金3000~4000元

資料來源：永慶房產集團、住商不動產，《蘋果》採訪整理


【年租金報酬率怎麼算】


定義：即為「年租金」除以「購屋成本」，一般商辦毛租金報酬率以超過4%較理想

範例：如小王以總價1200萬元購入1戶商辦，每月收租5萬元，其年租金報酬率為(50000X12)÷12000000X100%=5%

資料來源：《蘋果》採訪整理