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轉載 2021/02/21 【工商時報／陳碧芬】


低利率確實帶給民眾前進房市的勇氣，除了首購族躍躍欲試，連第二次買房的換屋客群也不手軟，外商銀行消費金融部門提醒，和銀行交涉時可掌握三大要項：利率、房貸成數、流動性彈性或轉貨成本，其中細節或許不會同時發生，但民眾對於相關的常識不能不知。


「買東西一定要貨比三家」，匯豐銀行針對房貸利率項目指出，購屋及貸款是人生大事，在低利率環境下，目前市場上一般房貸產品利率大同小異，利差有限，但貸款戶其實還是有選擇，像「抵利型房貸」產品 ，比傳統型房貸更節省利息支出，銀行客戶的存款利息直接抵房貸利息，若進一步搭配「雙週繳」，將月付還款金一分為二，每雙週還款一次，提前償還部分貸款，本金還的快，利息就會少！


渣打銀行也認為，手頭上還有一些存款的換屋族，建議選擇「抵利型房貸」，利用存款利息折抵貸款利息，替自己省下更多利息。

 

至於如何能向銀行爭取到的房貨成數，匯豐銀行一句說講的明白：「Location, Location, Location好地點唯論！」，好地點=高成數，像房屋位於都會區內、交通便利性、位於捷運500～800公尺內等，都算是好地點的條件，其次，房屋的房型（大樓，公寓，小套房...）及屋齡等，也會對成數有影響。


渣打銀行則指出，在客戶申請貸款後，銀行會請估價公司按照當時的市價進行房屋價值鑑定，這項稱為房屋鑑價的流程，也是爭取更好房貸條件的機會之一。房市熱絡時，通常周遭房價會有漲幅，鑑價公司按照周遭近期的實價登錄價格，作為評定借款人的房屋現值，估價結果通常會較屋主前貸當時的鑑估價格更高，新屋主較容易獲得比原本貸款金額更高的可貸金額。


房地產出現增值，是購屋族最所期待，卻也會面臨天有難測風雲，臨時需要流動資金，花旗銀行指出，應善用「轉增貸」來提高資金彈性。「轉增貸」的貸款利率，通常會低於像個人信貸等無擔保的貸款利率。


除了作為擔保品的建物外，花旗銀行則建議，也從消費者本身著手，例如與借款銀行保持存款、信用卡等產品的往來關係，比較容易向銀行爭取貸款手續費等優惠。


花旗銀行指出，個人平時即維持良好的信用紀錄，不論是信用卡繳款或支票、貸款的往來紀錄，都可以做為爭取有利條件的工具，如果曾在其他銀行辦理過房貸的消費者，在轉換銀行時，最好能提供原貸款銀行的繳款紀錄做為參考。