轉載 2021/05/21 【經濟日報／陳美玲】
據市調機構住展雜誌最新統計，截至今年5月17日為止，北台灣房貸成數八成以上的高成數房貸建案占整體建案比率約49.09%，占比不僅跌破五成，更較2020年全年減少約9.9個百分點，創2018年來新低。一般來說，新建案通常會與指定銀行談妥專案貸款，只要銀行核貸成數在八成以上就屬於高成數房貸建案。
觀察過去六年銀行在新建案核貸的房貸成數資料，2014年房市從高檔向下反轉，買氣並在2016年跌至谷底，當年高成數房貸建案占整體比重僅剩20.9%，至2017年下半年開始，建案大幅讓價，市場的買氣逐步回籠，比重才從2017年開始逐年升高，並且在2019年占比衝上61.3%的高峰，2020年也有近六成的比重，高成數房貸建案比率連兩年處於高峰。
住展雜誌統計，今年截至5月17日止，每間房屋可向銀行貸款逾八成的建案，北台灣有188個，占整體總建案383個比率僅達49.09%，不僅較去年減少9.9個百分點，更是近四年首度比重跌破五成大關；此數據也意味著銀行在承貸新建案貸款趨於緊縮，購屋族若要購買新屋，就需準備更多自備款。
住展雜誌研發長何世昌表示，新建案房貸成數走低，主要有兩大原因，第一是政府政策希望降低銀行放款過度集中不動產的風險；由於部分銀行在不動產承貸比重瀕臨法規上限，央行為避免放款過度集中在不動產市場，基於風險控制考量，在去年底陸續找銀行業者「喝咖啡」，銀行因而自律縮減對房地產的放款，且放款更趨於謹慎。
另一個原因是，今年換屋房型與豪宅建案增多所致。他指出，由於換屋房型房貸成數通常只有七成，豪宅更因政府放款緊縮、貸款成數僅有五成五，也是今年以來高成數房貸建案比重明顯下滑的主因之一。
何世昌表示，目前看來，首購或是兩房產品大多都能貸到八成，但在央行去年至今陸續找銀行業者喝咖啡後，接下來兩房型貸款成數能否還維持在八成的高檔水準，需要持續觀察。
自住客 還是能貸到八成
今年前五月高成數房貸的新建案減少，房產專家表示，現在首購產品像是一房、兩房型產品還是能貸到八成，未傷及自住客；不過銀行後續是否調降首購產品的高成數貸款，值得觀察，也將是影響房市買氣的指標之一。
住展雜誌研發長何世昌表示，從高成數房貸建案分布來看，其實與地點好壞關聯性不高，因為偏鄉的高成數房貸建案比率並沒有比較低；新建房屋房貸成數高低，與產品關聯度反而較高，首購房型、尤其是兩房型大多能貸到八成，但在央行去年與今年陸續找銀行業者喝咖啡後，接下來首購族主力購買的兩房型產品的貸款成數，是否還能維持在高檔，有可能影響後續買氣，因此這部分還需要持續觀察。
何世昌指出，新建案通常會與指定銀行談妥專案貸款，並宣稱能夠貸到高成數的房貸，但購屋族需注意，如果自己的信用條件不佳，恐怕很取得業者宣稱的高成數貸款。
購屋族若為求保證自身權益，可與賣方磋商、在預售合約中增訂但書，亦即在契約中增列「以房地為擔保設定抵押權貸款若不足成交價的八成，此買賣合約自動（或無條件）解除」；但何世昌坦言，由於現在房市屬於多頭的賣方市場，對於買方保障自身權益的要求，恐會碰一鼻子灰。
何世昌說，在央行可能持續調控房市，未來貸款成數可能下滑。
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