轉載 2022/05/13 【591房屋網編輯部】
央行自2020年底至今已祭出4波選擇性信用管制，央行總裁楊金龍日前表示，第五波房市管制已有腹案，選擇性信用管制「還有空間」。第五波信用管制針對「限縮房貸期限」、「六都及熱區貸款成數」、「第二戶貸款成數」三大方向調整可行措施。建商及房產專家表示，此調整雖可避免還款能力差的首購族衝動消費，但後遺症卻是「最後的買盤消失」，建商最受傷。
限縮30年房貸 首購族首當其衝！
依據《聯合報》報導，楊金龍昨(12日)赴立院財委會報告並備詢，表示選擇性信用管制尚有調整空間。首先是縮短房貸期限，可能瞄準縮短30年貸款年限。其次是針對六都及新竹縣市加碼祭出第二戶房貸成數限制；第三則是鎖定局部漲幅較高地區、六都或是全國，採取房貸成數控管措施。也希望不動產貸款集中度降至35%以下，房市才能軟著陸。
楊金龍表示30年的房貸年限太長、利息負擔會愈來愈高，若可縮短年限，應能讓民眾更加審慎。房產趨勢專家李同榮對此示警，限縮30年房貸等於是衝著首購族剛性需求而來。他表示50年來首見衝著首購打房，「這已不是打炒房，而是硬打房」，其殺傷力將有如核彈！這也擺明央行勢必要房價下降，但房價上漲的主因包括經濟成長強勁、資金多、利率尚低、通貨膨脹加速、營建缺工缺料、技術循環主升趨勢。在這些不可逆因素未收斂改善之前，任何打炒房政策對抑制房價是沒有效果的。
對此瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛也表示，長年期房貸是造成房市熱潮的主因，不少首購族因為想要有自己的家而硬著頭皮買房。央行此舉可避免財務能力不佳、受到通膨恐慌的購屋族冷靜下來，暫時不讓資金流向不動產，也避免對銀行的槓桿過高而引爆如美國的次貸風暴。但他也指出，投資客現在只出貨不進場，央行此舉首當其衝的就是首購族與建商。而過去房價價大幅上漲的區域，包括新竹、台中，台南，高雄也會因此量縮，導致房價降溫。
限制貸款成數，房市流動生問題
其次，央行對六都與新竹縣市，目前僅祭出第二戶房貸「無寬限期」，未來可加碼控管貸款成數。據悉央行在民國99年便已採取過類似的緊縮政策，當時是從台北市、新北市等區域開始，第二戶以上房貸限貸七成。對此李同榮也表示，央行針對自然人貸款第三戶已限縮到四成，第二戶特定七都等區無寬限期，第五波若針對第二戶採取限貸措施，無疑除了針對首購族砍除還款能力差者，勢必也會衝擊換屋市場，是否喪失了政府標榜的「居住正義」？
第三，央行可鎖定部分房價漲幅較大的地區，或是六都，甚至是全國，限制房貸的最高成數。李同榮表示央行若針對熱區限貸防堵可能引發資金亂竄難以收拾的局面。十年前央行針對熱區選擇性信用管制的結果，就是導致資金轉向中南部，使得房價續熱三丶四年之久。央行是否該考慮會重蹈覆轍錯誤的政策？
住商不動產企研室資深經理徐佳馨則認為，升息加上第五波打房措施，較需要留意的是降低實質購買力；直接從買方截斷，可能產生房市流動問題。對建商來說，土建融升息壓力之外，沒有30年房貸後，未來恐無法交屋。
房市專家及建商業者指出，限貸措施只會影響資金實力差的換屋族、首購族，中小建商也會受衝擊。首購族退場、剛性需求消失，無疑是逼民眾租房；但高漲的租金，如何解決？第五波限貸將造成資金亂竄、大者恆大、房價將愈打愈高等後遺症，大建商、地主較不受影響。房市走入黑暗期，有資金的人才能買房，民怨恐日積愈深。政府應審慎考慮解決缺工、平均薪資的問題，而非斬斷買房金流。
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